Безопасный многоквартирный дом

Как ни странно, мы вообще редко задумываемся о неочевидных угрозах и о некоторой своей ответственности за то, что находится в нашем доме, но уже не в собственной квартире.

А еще не всегда можем квалифицировать угрозу как угрозу. То есть если пожар или лифт сломался – это ясно, это страшно.

А вот надписи на стенах, вывороченные перила, подожженные кнопки того же лифта, выбитые или выкрученные лампочки зачастую воспринимаются как «досадно, но ладно». Между тем жильцы в доме должны быть защищены от всего, что нарушает их нормальную жизнедеятельность, их покой. Это же ДОМ, верно?

Риски

Какие же опасности могут подстерегать в многоквартирном доме? Порча общедомового имущества, затопление, пожары и взрывы бытового газа, несчастные случаи по причине износа внутридомовых сетей и оборудования и действий третьих лиц; проникновение злоумышленников с целью ограбления и нападения на жильцов.

Под действиями третьих лиц следует понимать как вандализм (от надписей на стенах и до выламывания лестничных перил) или кражу (от писем из почтовых ящиков и самих ящиков до ценных деталей оборудования, в том числе лифтового), так и самовольную перепланировку или некачественный капитальный ремонт, в результате которых оказываются под угрозой несущие стены, повреждаются коммуникации и т. д.

Меры

Что предпринять, чтобы всего этого избежать? Помогут: постоянный контроль освещенности входа в подъезд, лестничных клеток, лестниц (света с площадки должно быть достаточно, чтобы подниматься не на ощупь); периодический осмотр подвалов и чердаков (проверяйте, заперты ли они на замок); своевременная уборка мусора и мониторинг состояния коммуникаций; установка домофона, сигнализации и видеонаблюдения; организация дежурства консьержей или охраны; при возможности – устройство ограждения вокруг двора; страхование имущества.

Чаще всего, кстати, устанавливают решетки на окнах первого и второго этажей, забывая про то, что проникнуть в квартиру можно и через окно верхнего этажа (спустившись с крыши), а также через любое окно, рядом с которым близко дерево или пожарная лестница.

Страховка

По Жилищному кодексу все имущество многоквартирного дома – чердак, подвалы, крыши и лестничные клетки, вентиляция и т. д. – общая долевая собственность жильцов дома, за содержание которой взимается ежемесячная плата. Но зачастую на ремонт после пожара или затопления средств у ТСЖ оказывается недостаточно.

Выходом может стать страховка. Еще аргумент за: общедомового имущества обычно не так жаль, как собственного, но восстановить его требуется гораздо быстрее, потому что страдает от непорядка не одна, а много квартир. Уже, кстати, какое-то время ведутся разговоры о том, что такой вид страхования может стать обязательным.

Здесь есть свои нюансы, разу-меется. Представитель страховой компании обязательно выезжает на объект для оценки. Старые дома, находящиеся в аварийном состоянии, застраховать будет непросто, если вообще возможно (износ должен составлять не более 60%). Имеет смысл застраховать дома сразу после капитального ремонта или покупки дорогостоящего оборудования, а также не от всего на свете, как может предложить страховая компания, а только от того ущерба, которого вы опасаетесь больше всего или предвидите.

Для заключения договора требуется заявление страхователя (председателя ТСЖ, управляю-щей компании), техпаспорт дома, описание общего имущества, поэтажный план и экспликация, выписка из решения общего собрания собственников жилья.

Комментирует Наталья Цветкова, юрист в сфере ЖКХ (юридическая фирма «Медиатор»): «Застраховать можно как общедомовое имущество, так и гражданскую ответственность ТСЖ – на случай пожара, взрывов газа и действий третьих лиц. Для этого необходимо общее собрание собственников помещений, которое рассмотрит и одобрит выбор страховой компании, условий договора и его цены, размер страховых взносов, тариф для каждого собственника (ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный). Закона, обязывающего страховать общее имущество (как ОСАГО для автовладельцев), пока нет, хотя разговоры о нем и ведутся. Так что навязать жильцам эту услугу нельзя».

Александр Анапольский, заместитель директора департамента по развитию муниципального страхования компании «АльфаСтрахование»: «Стоимость страхования общего имущества зависит от стоимости самого имущества, страхового покрытия и других факторов. В среднем из расчета на 1 квартиру стоимость страхования составляет 50–70 рублей в месяц (то есть не более 3% от стоимости коммунальных услуг). В Петербурге выплат по страховым случаям пока не было, а в Москве такое страхование широко распространено и выплаты производятся регулярно. Лучше, кстати, страховать и общедомовое имущество, и ответственность ТСЖ, это взаимодополняющие виды страхования. Например, если авария в водосодержащих системах произошла по вине ТСЖ, возмещение ущерба произойдет по договору страхования ответственности ТСЖ. Однако, если залив или пожар происходит не по вине ТСЖ, ущерб может быть возмещен только по договорам страхования общедомового имущества и имущества граждан в отдельных квартирах».

Консьерж и охрана

Функции консьержа может выполнять как приходящий работник, так и кто-либо из жильцов. Консьерж должен знать жильцов в лицо, следить за порядком и чистотой в подъезде, организовывать и контролировать ход ремонтных работ (вызывать электриков и сантехников, проверять их удостоверения и т. д.). Обязанностей много и они оговариваются в каждом отдельном случае. Можно, к примеру, поручить принимать почту, ухаживать за клумбой у подъезда, заказывать такси и т. д. В чем несомненный плюс? В постоянном присмотре за домом и персонификации всех «куда бежать, кто подскажет, если…». Телефоны ремонтных служб, порядок действий при неполадках, ненавязчивый уход за подъездом, чтобы было приятно придти – все обеспечит этот человек (кстати, вовсе не обязательно женщина!).

Василий Вязников, генеральный директор профессиональной службы консьержей ALTAVI: «От образа вахтерши – бабушки, которая сидит и вяжет носки, мы уже давно ушли. Мы обеспечиваем профессиональную подготовку, ведь консьерж контролирует систему видеонаблюдения, работает с компьютером, получает заявки, может заказать для жильцов такси, билет на самолет или в театр и так далее. Возрастной разброс велик: от 18 до 70 лет. Чаще всего дом предоставляет уже готовое отдельное помещение с санузлом, спальным местом, но мы готовы его оборудовать сами, если это необходимо. Консьерж работает по графику сутки через четверо, услуги в месяц, в зависимости от объема работ, этажности здания и прочих факторов, стоят от 30 до 60 тысяч. И надо сказать, что 90% домов в городе могут себе это позволить».

Если просто присмотра за домом недостаточно, если район или обстановка внушают опасения, если уже были случаи или вы их опасаетесь, можно обратиться за помощью в специализированную организацию – ЧОП, то есть частное охранное предприятие.

Выбирайте фирму очень тщательно, поскольку ее сотрудникам вы вручите заботу о своем имуществе и жизни. Предприятие должно иметь лицензию, действительную на данной территории. Обращайте внимание на «срок годности» этой лицензии. Обычно договор заключается на год, и если вы впервые сотрудничаете с этой фирмой, проследите, чтобы на это время не пришлось переоформление и продление документов. В надежной фирме вам расскажут о других охраняемых объектах, чтобы вы могли навести справки. Каждый охранник должен иметь удостоверение, форму, средства связи, транспорт (на группу). Кстати, непременно проверьте все данные вам телефоны вызова дежурных (многоквартирный дом обычно охраняется круглосуточно). До них вы должны иметь возможность дозвониться в любой момент и быстро.

Заключая договор, подробно пропишите все возможные случаи, в частности, хорошо бы настоять на пункте об ответственности фирмы за порчу имущества, взятого под охрану, или за другой ущерб собственникам по вине охранников.

Профессионалы вместе с вами осмотрят придомовую территорию и сам дом и оценят потенциальные риски; посоветуют, например, добавить освещения в глухих местах, подстричь кустарники, за которыми может скрываться злоумышленник, и так далее. Важный момент – усовершенствование технического оснащения (к примеру, замена аудиодомофонов на видеодомофоны, позволяющие видеть того, кто пришел, ведь голоса техникой иногда искажаются). В большинстве случаев для обеспечения безопасности дома обычно устанавливают сигнализацию (охранную и пожарную) и видеонаблюдение (с функцией записи!), причем, по желанию собственников, картинка происходящего в подъезде (на этаже) дублируется на их личный компьютер, телевизор.

Если вы полагаете, что охранной группы быстрого реагирования, приезжающей на вызов, недостаточно, можно установить пост охраны, оградив дворовую территорию и введя пропускной режим. В этом случае позаботьтесь, чтобы охранники были ознакомлены с постоянными жильцами (имели их список), вели журнал дежурств, возможно, записывали каждого посетителя, контролировали передвижение посторонних на территории и т. д.

Павел Пратасевич, коммерческий директор ООО ЧОО «БОРС»: «Скупой платит дважды. Сейчас многие отказываются от услуг консьержей, которые не могут по-настоящему защитить имущество. Мы не просто выставляем пост с охранниками, а разрабатываем концепцию безопасности дома и территории. Средняя цена в месяц с квартиры за наши услуги от 200 рублей – заплатить и не беспокоиться ни о чем. Круглосуточный пост охраны в месяц обойдется в 85 тысяч. Есть компании, которые предлагают ту же услугу за 40 тысяч. Но это будет не охрана, а угроза. Могут дубликаты ключей попросить, а потом начнутся квартирные кражи. Никогда не давайте дубликаты ключей, не нужно провоцировать людей! Или, к примеру, системы сигнализации. У нас они совместимы с любым охранным предприятием, а некоторые настраивают системы только под себя и еще каждый год предлагают дорогостоящие улучшения, а то не ручаются за безопасность. Мы за безопасность ручаемся».

Стоимость: услуги консьержа – от 50 руб./час, пост охраны – от 70 руб./час, страхование общедомового имущества – около 100 рублей в месяц.

Светлана ХАМАТОВА