Ни для кого не секрет, что уровень жизни значительной части пожилых россиян оставляет желать лучшего. Увы, пенсии порой не хватает даже на лекарства. И если раньше некоторые пенсионеры участвовали в не вполне легальных схемах «социального обеспечения в обмен на право наследования жилья», то с апреля 2012 года появится официальный финансовый инструмент, позволяющий увеличить размер пенсионных выплат, – так называемая «обратная ипотека». О ней корреспонденту «Санкт-Петербургских ведомостей» рассказал гендиректор государственного агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей ЯЗЫКОВ.
– Андрей Дмитриевич, откуда появилось такое странное, на первый взгляд, название, как «обратная ипотека», и на кого она рассчитана?
– «Обратная ипотека» предназначена для граждан пенсионного возраста. Это рыночный инструмент, который позволяет легально улучшить свое материальное положение. По своей сути, это кредит под залог имеющегося жилья. Только кредит, имеющий ряд особенностей. Например, банк по такому кредиту обязан производить регулярные выплаты пенсионеру, и при этом не требуется платить за обслуживание. Проценты по кредиту, конечно, начисляются, но не выплачиваются сразу. И сам кредит, и все начисленные проценты будут погашены единовременно, но уже после смерти клиента – за счет продажи его жилья. «Обратной» же такая ипотека называется потому, что в отличие от классической размер долга не снижается, а растет.
– В российском законодательстве уже есть похожая схема, так называемая пожизненная рента. Но она, как известно, не пользуется большим доверием у населения...
– При пожизненной ренте пенсионер сначала продает жилье новому владельцу, а тот обязуется уже после этого содержать пожилого человека до конца его жизни. Вот и получается, что чем быстрее у нового владельца исчезнут обязанности по выплате ренты, тем больший доход он получит. Нередко бывает и так, что пенсионер заключает договор со вполне респектабельной фирмой, а та в какой-то момент переуступает его некоему «широкоплечему парню». При «обратной ипотеке» пенсионер остается собственником жилья до конца своих дней, квартира лишь находится у банка в залоге.
– Но наследники пожилого человека в таком случае останутся без его квартиры?
– Не совсем так. Банк-кредитор может претендовать только на начисленные суммы и компенсацию издержек, связанных с реализацией имущества. Вся оставшаяся сумма возвращается наследникам. Да они и сами могут погасить кредит, если хотят оставить жилье себе. Это обычно и происходит. К примеру, в других странах «обратную ипотеку» оформляют только после того, как родственники пенсионера подтвердят, что не смогут претендовать на недвижимость, оставшуюся после смерти родственника, не погасив «обратную ипотеку». Именно на этом этапе большинство сделок и останавливается: наследники, понимая, что пенсионер обратился в банк за деньгами потому, что нуждается в дополнительной поддержке, как правило, сами предлагают ему необходимую помощь. Так что если бы «обратной ипотеки» и не было, ее следовало бы придумать только для того, чтобы обратить внимание наследников на финансовые проблемы стариков.
– И все же на что пенсионер тратит деньги, полученные от «обратной ипотеки»?
– Большинство берут «обратную ипотеку» на текущие нужды в виде одинаковых ежемесячных выплат – как некую прибавку к пенсии. Обычно граждане решаются воспользоваться «обратной ипотекой», если прибавка к пенсии превышает 30 – 40%. Часто на это толкает необходимость проведения дорогостоящих операций, которые не входят в медицинскую страховку. Дальше в порядке убывания потребностей идут ремонт дома, погашение уже имеющейся ипотеки и других кредитов – избавление от необходимости вносить новые платежи.
– А возможна ли «обратная ипотека» для молодых граждан?
– Разработать кредитную программу можно для граждан любого возраста. Вот только банкиры будут предлагать выплаты на основании т. н. таблиц дожития: чем старше заемщик, тем большую ежемесячную сумму он сможет получить. Банк рассчитывает индивидуальный лимит выдачи средств не только в зависимости от возраста заемщика, но и от стоимости жилья. Поэтому подобные программы для молодых просто невыгодны. В США (а эта страна – лидер в области «обратной ипотеки») возраст выхода на пенсию составляет 62,5 года, а средний возраст обращения за «обратной ипотекой» – 72 года. Именно в этом возрасте у большинства пенсионеров истощаются ранее сделанные сбережения, одновременно они перестают подрабатывать и начинают действительно нуждаться в дополнительных средствах. Известно, что и в нашей стране многие пенсионеры тоже стараются работать – по статистике, примерно до 68 лет.
– Кстати, как давно появилась «обратная ипотека» за рубежом и насколько там она популярна?
– В 1980-х годах в США провели расчеты и пришли к выводу, что повышение уровня жизни пенсионеров позволит существенно оживить экономику. Согласитесь, получая выплаты под залог имеющегося жилья, пенсионер не станет их копить, а потратит на себя, то есть вернет деньги в экономику. На сегодня в Соединенных Штатах выдано более 650 тыс. займов «обратной ипотеки» на общую сумму 55 млрд долларов, что примерно составляет около 1,8 тыс. долларов в месяц на одного пенсионера или пожилую семейную пару. В Европе более 75% сделок «обратной ипотеки» совершаются в Великобритании. Второе место занимает Испания (по состоянию на 2007 год общая сумма кредитов там достигла 1,27 млрд евро). А вот в Германии объем «обратной ипотеки» невысок, но там основная схема покупки жилья основана на т. н. стройсберкассах.
– Скажите, а сможет ли российский пенсионер заложить комнату в коммуналке или общежитии, а также неприватизированную квартиру?
– Пока что владельцы комнат в коммунальных квартирах и общежитиях не смогут принять участие в программе «обратной ипотеки». Ну а жители неприватизированных квартир не являются их владельцами, поэтому вообще не могут ими распоряжаться. Кроме того, банки обычно принимают в качестве залога только ту недвижимость, которая не потеряет своей ликвидности в течение ближайших десяти лет (таков средний срок кредитования при «обратной ипотеке»).
– В большинстве стран «обратная ипотека» развивается силами коммерческих банков. В России будет то же самое?
– На старте пилотной программы займы будут выдаваться от имени нашего агентства. После отработки всей документации мы выберем банки, которые будут уполномочены выдавать подобные кредиты. Согласитесь, что кроме денег банк должен иметь безупречную репутацию и уметь дать качественную консультацию пожилому заемщику. Агентство в данном случае будет выступать гарантом для заемщиков – в том, что они получат от банка все деньги в полном объеме и не будут выселены, в случае если размер долга превысит стоимость заложенного жилья.
– Сколько денег ежемесячно сможет получать среднестатистический российский пенсионер, если воспользуется «обратной ипотекой»? И есть ли возможность получить всю сумму разом?
– Сумма выплат, как я уже говорил, зависит от возраста пенсионера и реальной стоимости его жилья. Наибольшую потребность в материальной поддержке испытывают сейчас граждане в возрасте от 70 лет и выше, владеющие среднестатистической двухкомнатной квартирой. Они смогут ежемесячно получать сумму в размере примерно 1,5 пенсии в течение десяти лет, причем каждому лимит выдачи рассчитывается индивидуально. Расчет основан исходя из средней стоимости такой недвижимости: 1,8 млн рублей. Единовременная выплата всего кредита также возможна, но, учитывая социальный характер программы, мы будем отслеживать целевое использование средств, чтобы деньги пошли именно на нужды пенсионера, а не на бизнес его хитрых родственников.