Квартира в строящемся доме или на вторичном рынке – выбор для многих покупателей все еще непростой. Риск долгостроя, ненадежность застройщиков отпугивают клиентов. При этом опрошенные нами специалисты считают, что количество сделок в строящихся домах во всех сегментах значительно увеличилось. Но покупатели все еще должны быть аккуратны при покупке и придерживаться основных правил. Каждый договор может иметь свою специфику, поэтому профессиональный анализ всех документов, мониторинг рынка и деятельности застройщика позволят сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.
Так, например, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”» Денис Бабаков говорит, что начиная со II квартала 2011 года объем продаж квартир в возводимых объектах в центральных районах Петербурга стал превышать продажи в готовых домах. Это свидетельствует об укреплении потребительского доверия к ведущим застройщикам. Сложностей можно избежать, выбрав надежного застройщика или профессиональное агентство недвижимости. Одним из секретов успеха также является тщательный анализ договора.
Основные правила
Приобретение квартиры на первичном рынке состоит из трех этапов: выбор объекта, который устраивает по будущей локации и обещаниям, работа с застройщиком и заключение договора, исполнение договора и регистрация права собственности.
На каждом этапе есть свои юридические и неюридические риски, которые надо учитывать, рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Именно грамотное соблюдение каждого из этапов позволит избежать всех рисков на рынке новостроек. Причем директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов добавляет, что на первом этапе важно определиться с основными критериями, такими как район, местоположение дома, количество комнат, способ оплаты. Вторым этапом, по мнению эксперта, является исследование рынка, которое включает изучение информации о предложении из различных источников. Как правило, человек приступает к этому этапу, полостью не осознавая, какой объект подойдет ему по стоимости. Именно в этот период осуществляется выбор, к кому обратиться: к агентству недвижимости или застройщику.
«Обращать внимание нужно на то, что для вас действительно принципиально. Не стоит стараться стать экспертом по всем вопросам, - говорит генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. - Если для вас принципиальна, например, отделка в квартире, смело требуйте более конкретного и детального описания технических условий квартиры, если сроки, обращайте внимание на их четкую регламентацию и ответственность за их нарушение. Но, вообще, сданные дома - лучшая характеристика застройщика».
Дело выбора
О том, как выбрать застройщика или агентство недвижимости, задумывается каждый покупатель. По мнению экспертов, плюс агентства недвижимости в том, что оно является независимым экспертом на рынке недвижимости и может предложить к рассмотрению сразу несколько объектов различных застройщиков. Также в агентстве к решению вопроса подходят комплексно, дают рекомендации по застройщикам. При выборе агентства или застройщика покупателю все же необходимо обратить внимание на репутацию, опыт, компетентность сотрудников, их осведомленность, посмотреть сайт компании и отзывы на форумах.
Арсений Васильев отмечает, что при выборе застройщика необходимо обратить внимание на его надежность (в том числе опыт строительства аналогичных объектов), форму договора и оплаты. «Старайтесь убедиться в том, что у компании есть реально успешный опыт в строительстве именно тех домов, в которых вы собираетесь купить квартиру. Пообщайтесь детально по поводу истории компании в отделе продаж - если даже там не могут предоставить достаточную для вас информацию, то обязательства, которые вас интересуют, должны быть указаны в договоре», - советует Васильев.
После выбора агентства недвижимости или застройщика происходит полное определение с объектом, решаются финансовые вопросы (например, процесс консолидации средств либо с продажи своего жилья, либо с получением одобрения в банке). В это время агентство помогает клиенту решить вопрос с юридическими моментами и ипотекой, с реализацией квартиры на вторичном рынке. Причем услуги по подбору квартиры на первичном рынке и продаже объекта на «вторичке» являются бесплатными для клиента, говорит Эльдар Султанов.
На последнем этапе основные проблемы связаны с наличием недостатков в квартире, проблемами с коммунальным обслуживанием и, конечно же, с просрочками заказчика по оформлению документов, что препятствует оформлению собственности, считает Дмитрий Некрестьянов.
Юридические тонкости
Эксперты АН «Бекар» рассказывают, что федеральный закон №214 регламентирует взаимодействие по трем формам договора. Сейчас наиболее активно используется договор долевого участия. На этапе заключения договора, по мнению специалистов «Бекара», нужно обратить внимание на форму договора, разрешительную документацию, правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности застройщика на земельный участок либо договор аренды/субаренды), а также на разрешение на строительство и опубликованную проектную декларацию.
При заключении договора целесообразно обращаться к профессиональным юристам, так как до сих пор используются разные схемы продажи, и они связаны с разными рисками. Дмитрий Некрестьянов отмечает, что если говорить о договоре долевого участия, то в нем нужно обратить внимание на:
сроки (сдача в эксплуатацию, сдача документов в ФРС, срок передачи квартиры клиенту, срок устранения недостатков и гарантийный срок);
предмет (четкое описание характеристик и местонахождения, включая характеристики по коммунальному обслуживанию);
обязанности (кто регистрирует договор, как устраняются недостатки и т.п.);
платежи (схема платежей должна быть ясна и ребенку, чтобы не было споров);
передача объекта (описание того, кто и что делает и в какие сроки);
ответственность (надо смотреть на попытки застройщика ограничить свою ответственность).
Сэкономить можно
Денис Бабаков рассказывает: «Определяющий момент в формировании цены – рыночная конъюнктура. Кроме того, если на рынке типового жилья действительно есть корреляция между степенью готовности объекта и стоимостью квартиры, то в сегменте элитного домостроения эта зависимость прослеживается далеко не всегда. Большинство предложений на рынке премиального жилья – штучный товар, цена которого складывается с учетом целого ряда факторов. В их числе важное место занимают видовые характеристики каждой конкретной квартиры». Это, по мнению эксперта, подчас оказывает серьезное влияние на цену: например, стоимость целого ряда квартир строящейся второй очереди «Парадного квартала» выше, чем цена готовых квартир в уже сданной и практически полностью заселенной первой очереди.
Эльдар Султанов согласен с тем, что стоимость квартиры действительно меняется в зависимости от спроса, который начинает возрастать при приближении к заключительным этапам строительства. Обычно на нулевом цикле происходят единичные продажи, но с каждым периодом спрос вместе с ценой возрастает. На данный момент можно приобрести квартиру эконом-класса за 1 млн рублей на нулевом этапе. При этом на этапе окончания строительства разница в цене составит 20-25%. С такой оценкой увеличения цены соглашается и Арсений Васильев из «УНИСТО Петросталь».
Арсений Васильев отмечает, что на настоящий момент нельзя сказать, что риски дольщика отличаются в зависимости от этапа покупки. В частности, потому, что проблемы у застройщика могут возникнуть на любом этапе строительства, в том числе и при сдаче объекта. Основное преимущество, которое получает дольщик, приобретая жилье ближе к концу строительства, в том, что у него есть возможность посмотреть на готовый продукт, за счет чего увеличивается степень доверия к покупке. Но стоит отметить, что наиболее подготовленный покупатель предпочитает делать выбор на самых ранних этапах строительства, гарантированно получая тот самый инвестиционный доход, а также имея возможность получить более длительную рассрочку, зачастую сохраняя возможность реализовать приобретаемую квартиру по переуступке. Вместе с пониманием того, что острая фаза кризиса миновала, доля таких подготовленных покупателей существенно выросла. Поэтому можно говорить, что основной покупательский спрос сосредоточен на начальных этапах строительства.
На будущее
Единственным способом заинтересовать агентство недвижимости в работе является привязка его вознаграждения к достигнутому для заказчика положительному итогу, так как всегда проще не заплатить денег, чем получить их обратно. Что касается обязанностей застройщика, то они сформулированы в том договоре, который подписывает дольщик, поэтому во многом они индивидуальны, рассказывает Дмитрий Некрестьянов.
Специалисты компании «УНИСТО Петросталь» считают, что в целом количество компаний в Петербурге, имеющих большое количество трудноразрешимых проблем на своих объектах, сравнительно невелико, и вероятность столкнуться с настоящим обманом мала. Можно смело говорить о том, что выбор надежных компаний на рынке присутствует.
Мнения:
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
При выборе объекта, как правило, основной проблемой является оценка неюридических рисков, но определенная работа для юристов существует - она касается, прежде всего, градостроительной документации. При выборе застройщика оценивать надо историю застройщика (бывают ли задержки, упреки по качеству и т.п.), предлагаемую схему заключения договора и сам текст договора (есть ли ответственность за сроки и т.п.). Обязательно надо посмотреть на наличие у застройщика прав на участок и соответствие сроков строительства в договоре срокам по постановлению правительства.
Много требований непосредственно к тексту договора, которые, прежде всего, касаются четкого описания покупаемой квартиры, платежей (в том числе дополнительных) и сроков по договору. Для крупных объектов принципиальным является вопрос о закреплении за квартирой выделенных мощностей, а то бывали случаи выделения на квартиру 300 кв.м 3 кВт мощности, что препятствовало нормальной эксплуатации
Денис Бабаков, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”»:
Безусловно, покупатель должен быть внимателен на всех стадиях заключения сделки по приобретению квартиры. Одновременно бренд и репутация компании служат серьезной гарантией того, что объект будет сдан в срок и с соответствующими характеристиками. В настоящее время конкуренция ведется между ограниченным количеством игроков, сумевших укрепить свои позиции в непростых экономических условиях. Обращу внимание на некоторые важные моменты, которые обязательно нужно уточнять в процессе совершения сделки. Что именно включено в пакет покупки, с какими характеристиками сдается квартира? Когда объект будет сдан в эксплуатацию? Как будут осуществляться взаиморасчеты между девелопером и покупателем после обмеров ПИБа? Общее обязательство застройщика – возвести объект с оговоренными характеристиками и передать право собственности на вторичный объект недвижимости покупателю в обозначенные в договоре сроки. На рынке элитной недвижимости в этом году впервые за долгий период соотношение спроса в готовых и строящихся объектах изменилось.