Сдача квартир внаем, как и все сделки на рынке недвижимости, является весьма прибыльной операцией. Но, ежемесячно получая арендную плату, владелец квартиры таким образом получает доход, с которого необходимо оплатить налог. Не секрет, что часть собственников игнорируют требования законодательства, хотя невнимание к налоговым платежам нередко заканчивается не самым приятным образом.
В этой статье мы рассмотрим каким образом хозяин недвижимости может оптимизировать налоговые выплаты и при этом сохранить незапятнанную репутацию исправного налогоплательщика, а также - чем реально может грозить неуплата «арендных» налогов.
Сумма налога, уплачиваемого при сдаче квартиры
Для того, чтобы сдавать собственную квартиру внаем, физическому лицу-владельцу недвижимости нет нужды каким-либо образом официально регистрировать свою деятельность – ничто не ограничивает право свободно распоряжаться принадлежащим нам имуществом, в том числе и предоставлять третьим лицам право проживать в его квартире.
А вот полученная от квартирантов оплата, с точки зрения законодательства, является доходом, с которого положено платить налог, иначе могут последовать весьма неприятные санкции со стороны государства – штраф или даже лишение свободы (на практике, разумеется, в тюрьму никого не сажают, но теоретически такая возможность имеется). Поэтому гражданин-физическое лицо обязан включить полученный доход в налоговую декларацию (3-НДФЛ) и внести оплату согласно стандартной ставке, которая составляет 13% от всей суммы получаемого дохода.
Подобные выплаты для многих владельцев квартир являются довольно приличной суммой, однако есть вполне законные способы уменьшить налоговые отчисления:
Гражданин может пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Тогда полученный доход будет квалифицироваться как полученный в результате предпринимательской деятельности, и ставка снизится до 6% (также, раз в год необходимо будет оплатить страховые взносы, на момент написания этой статьи они составляют 35,7 тыс. рублей).
Другой возможностью оптимизировать налоговые платежи является приобретение специального налогового патента, освобождающего от выплаты собственно налогов (его нынешняя стоимость в Москве составляет 60 тыс. рублей), при этом страховые выплаты рассчитываются уже по иному коэффициенту (0,5), их размер составит 17,8 тыс. рублей. Недостатком этого способа можно считать необходимость единовременной оплаты третьей части стоимости патента, остальную сумму необходимо внести после того, как срок патента истечет.
Какой вариант налогообложения выгоднее?
В том случае, если речь идет о сдаче внаем временно неиспользуемой жилплощади, находящейся в спальном районе провинциального города – т.е., когда о каких либо ощутимых суммах речи не идет, – процесс регистрации предпринимательской деятельности, а тем более, приобретение налогового патента лишено смысла.
Чаще всего владельцы таких квартир игнорируют требования налогового законодательства и не вносят доход в декларацию. Несколько реже оформляется договор и платится налог, однако, делается это не с целью обеспечить реноме или обезопасить себя от преследований со стороны налоговой инспекции, а с целью исключить проблемы во взаимоотношениях с квартирантами.
Если же речь идет о регулярной сдаче жилья с целью получения дохода, две вышеуказанных схемы могут сэкономить существенную часть средств. Причем, немаловажным аспектом является стоимость аренды и количество квартир в собственности владельца. Если гражданин имеет несколько объектов жилой недвижимости и сдает их внаем, оптимальным будет приобретение налогового патента.
Владельцу одной квартиры вполне достаточным будет оформление ИП с оплатой налога по сниженной ставке (и страховых взносов). Более подробно сравнить выгоду от обоих схем оплаты налога можно, используя представленные в статье цифры и реальную стоимость аренды квартиры.
Тенденции рынка арендного жилья
Значительная часть жилья традиционно сдается без всяких сопроводительных документов, однако тенденция в последнее время меняется. Современные квартиросъемщики все чаще предпочитают оформить договор найма, а в том случае, если квартиру арендует юридическое лицо, то заключение договора аренды с последующей оплатой налога является обязательным.
Частные квартиросъемщики стараются обезопасить себя от произвола владельцев квартиры, которые без наличия договора могут выставить квартиранта в любой момент, либо резко поднять квартплату в качестве репрессивных мер. Юридические лица, согласно Налоговому Кодексу, сами обязаны следить за тем, чтобы налог исправно выплачивался, становясь, таки образом, налоговым агентом собственника квартиры.
Современные владельцы квартир, желая оградить себя от возможных проблем, также все чаще настаивают на заключении договора аренды, в котором четко прописаны все права и обязанности сторон, и который мог бы фигурировать в суде для защиты интересов. Риски арендодателя при уклонении от уплаты налога
Существующий механизм, который обеспечил бы адекватное наказание для владельцев квартир, сдающих собственное жилье и не платящих налоги, нельзя считать до конца проработанным. Доказать сам факт аренды в суде налоговые органы могут лишь при наличии соответствующего договора, а также дополнительных документов, подтверждающих оплату – расписок, счетов на оплату, банковских документов.
При отсутствии документов
Если договор найма или аренды отсутствует, налоговикам будет очень сложно и хлопотно доказать факт уклонения граждан от уплаты налога. Однако, сбор доказательной базы может проводиться по косвенным признакам уклонения, и в суде владелец квартиры будет вынужден отвечать на множество вопросов. Так, если соседи засвидетельствуют тот факт, что в квартире продолжительное время проживают некие люди, собственнику жилья придется давать пояснения, при этом нужно помнить об ответственности за дачу ложных показаний.
Согласно законодательству, право проживать на жилплощади может быть предоставлено родственникам владельца, и можно заявить, что в квартире именно таковые и проживают бесплатно. Однако, если проживающие часто меняются или принадлежат к иной национальности, чем владелец квартиры, суд может потребовать документального подтверждения родства. Кроме того, на владельца квартиры может быть наложен дополнительный штраф, если будет установлено, что на его жилплощади проживают лица без гражданства и регистрации.
При наличии документов
Если же у налоговиков на руках оказался договор найма, то за сокрытие полученного дохода придется заплатить штраф, зависящий от размера суммы, которую налоговая инспекция посчитает как сокрытую. Причем, согласно закону, отсутствие договора не освобождает от оплаты налоговых платежей за любой период получения дохода от сдачи квартиры (даже если квартира сдается на несколько недель).
Если доказан факт неуплаты налога в течение срока, не превышающего три года, то владелец квартиры обязан будет лишь оплатить налог за этот период времени; если же установленный налоговиками срок сдачи превышает три года – придется платить еще и штраф, который составляет 20% от этой суммы. При повторном нарушении законодательства штраф удваивается.
Кроме того, строгость взыскания зависит также от суммы задолженности. В случае зафиксированного факта уклонения от налогов с дохода, превышающего 1,5 млн. рублей, нарушителю грозит наказание вплоть до лишения свободы на срок до 3 лет, при этом размер штрафа может достигать 500 тыс. рублей.
Как доказывается факт неуплаты налогов
Несмотря на обширную компанию, развернутую налоговой службой с 2012 года по борьбе с уклонением от уплаты налога с дохода за аренду квартир, особых результатов предпринятые меры не принесли. Были организованы «горячие линии», куда желающие могли сообщить о фактах незаконно сдаваемого жилья, были привлечены участковые, и задействован еще целый ряд мер. Но в качестве доказательной базы, которую необходимо представить в суде для привлечения неплательщика к ответственности, всегда фигурируют договор аренды/найма и обязательно документы, подтверждающие оплату.
Если на руках имеется один лишь договор, но нет документов о внесении оплаты, всегда можно заявить, что обязательства по договору не выполнялись, в квартире никто не проживал, или просто оплаты не было. А раз так – не было и дохода, с которого нужно платить налог.
Резюме
Рассматривая разницу между законодательными актами и реальными мерами, призванными обеспечить оплату налогов, можно рекомендовать арендодателям неукоснительное выполнение требований налогового законодательства прежде всего тем, кто сдает свои квартиры на постоянной основе и получает от этого значительный доход.
Не менее важно уделять должное внимание уплате налогов и тем гражданам, которые сопровождают сдачу квартиры какими-либо документами. Кроме того, утрата доверия со стороны налоговой службы вполне может сослужить плохую службу в будущем, ведь информация о факте уклонения от уплаты налогов может всплыть и задним числом. В любом случае, после прочтения данной статьи читатель уже располагает необходимой информацией для размышления и имеет возможность самостоятельно делать выводы.