Договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде

Частный жилищный фонд — это жилые помещения, каторыми владеют и распоряжаются физические или юридические лица.

Договор они заключают на основании статьи 30-й ЖК РФ и главы 35-й ГК РФ, кроме ст. 672-й.

Иногда подобное соглашение называют коммерческим, но это не всегда точно отражает его суть.

Законодательство РФ не требует для сдачи квартиры в наем оформления предпринимательской деятельности наймодателя.

Понятие найма относится лишь к с физическим лицам.

С юридическим лицом наймодатель заключает контракт аренды. Однако жилье по такому документу может быть применено только для проживания в нем людей (подробнее в нашей статье).

Наймодателем в частном жилищном фонде выступает лицо, которое вправе на основании законных документов распоряжаться данным помещением путем сдачи его в наем.

Им вправе быть дееспособный человек, имеющий легальный статус на территории РФ. Гражданство, его отсутствие, имущественное положение роли не играют.

Что является предметом соглашения

Собственник сдает в пользование жилую площадь за определенную плату. Описывается, что представляет собой жилище: комната(ы), отдельная квартира, индивидуальный дом, его часть.

Указывается:

- этаж;

- перечисление и площадь внутренних помещений жилья, балконов, встроенных шкафов, электрического, сантехнического, прочего оборудования;

- общедомовое оснащение;

- коммунальные, бытовые услуги, которые предоставляются нанимателю;

- сроки и ответственность за сохранность;

- если сдается часть квартиры (дома), то тот кто еще проживает по тому же адресу, вправе пользоваться помещениями совместного использования.

Наймодатель сдает нанимателю, членам его семейства, а тот получает внаем жилье с целью проживания в нем совместно с указанным ими физ. лицами. За это наниматель регулярно уплачивает оговоренную сумму.

Пригодными для найма признаются индивидуальный дом, отдельная квартира, комната (ы).

Часть комнаты (т. н. койко-место) объектом найма стороны рассматривать не вправе, поскольку жилым помещением по закону не является.

Закон не накладывает ограничений на размер сдаваемой частными лицами внаем жилплощади, квартплаты и численности проживающих.
Однако, согласно последней редакции №5242-1ФЗ, регистрация граждан в жилище, не намеренных жить в нем, влечет за собой административное или уголовное наказание.

Права, обязанности сторон

Каковы права и обязанности сторон?

Собственник:

- передает жилище в годном для жизни в нем состоянии;

- поддерживает таковое состояние в течении срока действия документа;

- обеспечивает жильцов коммунальными услугами;

- проводит капремонт помещения, устройств оказания коммунальных услуг.

Собственник вправе:

- добиваться внесения жильцом квартплаты и выполнения прочих предусмотренных контрактом сторон обязательств в договорные сроки;

- разрешать или запрещать нанимателю временно или постоянно селить в съемном жилище третьих лиц, не упомянутых в документе, кроме несовершеннолетних.

Наниматель:

- использует жилье исключительно для проживания;

- охраняет от третьих лиц;

- поддерживает жилище в начальном состоянии, выполняет текущие ремонты;

- своевременно платит квартплату хозяину и по коммунальным счетам.

Жилец вправе:

- добиваться выполнения хозяином квартиры его обещаний;

- селить без согласования с владельцем в съемном жилье несовершеннолетних.

Сроки

Подписывается данный документ на продолжительный срок.

Соглашения о непродолжительном пребывании (гостиничных услугах) регламентируются ПП РФ N 490 от 25.04.1997, приказом Ростуризма от 21.07.2005 N 86.

На них положения ГК и ЖК не распространяются.

Согласно статье 683-й ГК (п. 1) контракт в частном жил. фонде заключается на срок не более пяти лет. Если в нем конкретный срок не указан, считается, что он составляет пять лет.

Гражданский кодекс РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Когда срок соглашения истекает, жилец вправе продлить его в преимущественном порядке. Не позже трех месяцев до его окончания наймодатель предлагает ему сохранить или изменить условия соглашения или требует освободить жилье.

Если он этого не сделал, соглашение механически продлевается на старых условиях на прежний срок.

Требования к содержанию и форме

Документ заключается в простой письменной форме, имеет следующее содержание:

- Наименование.

- Дата.

- Населенный пункт.

- Стороны: Ф.И.О. данные паспортов

- Предмет соглашения.

- Права.

- Обязанности.

- Ответственность.

- Срок.

- В каком порядке изменяется, расторгается.

- Прочие.

- Порядок регистрации (при необходимости).

- Количество экземпляров, их местонахождение.

- Подписи.

- Отметки регистратора.

Получение субсидий

Порядок получения жилищных субсидий регламентируется региональными законами и актами ОМС. Условия их предоставления также варьируются в широких пределах.

В конкретном случаях нужно изучать соответствующее местное законодательство.

Особенности

Большая часть статей Жилищного кодекса (кроме статьи 30-й ЖК) подобные отношения не регулируют, они устанавливаются в основном гражданским законодательством.

Если вы решили использовать жилье как источник дохода, стоит посоветоваться с юристом. Юридическая консультация поможет предупредить нежелательные последствия этого шага.

Образец договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде

ДОГОВОР
найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан
____________________________

«__» __________ ____ г.

(населенный пункт)

Собственник жилого помещения _________________________(фамилия, имя, отчество, документ, удостоверяющий личность, когда и кем выдан) именуемый в дальнейшем наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, документ, удостоверяющий личность, когда и кем выдан) именуемый в дальнейшем наниматель, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

I. Предмет договора

1. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи в составе:
Фамилия, имя, отчество Год рождения Степень родства с нанимателем
1.
2.
3.
во владение и пользование за плату жилое помещение по адресу: __________________(проспект, улица и другие) дом № _____ корпус № _______ квартира № _____ общей площадью _______ кв. метров.

Жилое помещение представляет собой _______________________________(одноквартирный жилой дом, квартиру, комнату) ___________________________________________ и расположено на _______ этаже ______ этажного ____________________________ дома, (материал стен) оборудованного ________________________________________________________________ (водопроводом, канализацией, горячим водоснабжением, отоплением (вид), газоснабжением, электроосвещением, лифтом, мусоропроводом и другие – перечислить)

Жилое помещение состоит из: _____ жилых _________________________(изолированных, неизолированных) комнат площадью ______ кв. метров, кухни ______________________________ площадью (отдельной, общей) ________ кв. метров, оборудованной ______________ (газовой (электро) плитой)
санитарного узла __________________ (раздельного, совмещенного) оборудованного __________________________________ (ванной, умывальником, унитазом, душем, водонагревателем и другие – перечислить)
коридора площадью _______ кв. метров, встроенных шкафов площадью _________ кв. метров, кладовой площадью _______ кв. метров, _________________(указать наличие лоджии, балкона и других)

Жилое помещение, в том числе инженерное оборудование, пригодно для проживания и находится в исправном состоянии.

В указанном жилом помещении постоянно проживают: ________________________ (фамилия, имя, отчество, год рождения проживающих)

Наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи следующее имущество: ____________________________ (мебель, предметы домашнего обихода, культурно-бытового назначения и другое имущество, при необходимости указывается срок пользования) и оказывает следующие услуги __________________________________________________ (уборка помещения, стирка белья и другие)

II. Права и обязанности нанимателя

2. Наниматель имеет право:

2.1. вселять в нанятое им жилое помещение независимо от согласия наймодателя своих несовершеннолетних детей. Вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение допускается только с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи;
2.2. в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения, выполнив свои обязательства перед наймодателем;
2.3. требовать досрочного расторжения договора при проведении наймодателем ремонта жилого помещения, предупредив об этом наймодателя за два месяца;
2.4. осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

3. Наниматель обязан:

3.1. использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
3.2. вносить плату за пользование жилым помещением, а по соглашению сторон также плату за коммунальные услуги в сроки _______ в размере _____________ плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги в размере ____________
3.3. не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях;
3.4. обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение наймодателю (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии), работникам, занятым техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования, проведения необходимых ремонтных работ;
3.5. соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;
3.6. выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;
3.7. обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);
3.8. при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;
3.9. возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц и вспомогательным помещениям жилого дома;
3.10. при расторжении настоящего договора освободить в 7-дневный срок и сдать жилое помещение и инженерное оборудование наймодателю по акту в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения, и расходы по проведению этих работ возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем;
3.11. информировать об изменении количества проживающих наймодателя и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда в 10-дневный срок;
3.12. соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

III. Права и обязанности наймодателя

4. Наймодатель имеет право требовать:

4.1. своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (если по соглашению сторон такие услуги оплачиваются нанимателем), платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (если по соглашению сторон плата за пользование имуществом и оказываемые услуги не включена в плату за пользование жилым помещением);
4.2. использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;
4.3. доступа в жилое помещение наймодателя (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии), работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;
4.4. исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

5. Наймодатель обязан:

5.1. зарегистрировать настоящий договор до установленного в нем срока фактического предоставления в наем жилого помещения в местном исполнительном и распорядительном органе;

5.2. предоставить нанимателю по акту жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
5.3. производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время:
осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;
ремонт жилого помещения, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем.
Если ремонт жилого помещения не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, наймодатель вправе требовать освобождения этого помещения, предупредив нанимателя за три месяца о необходимости выселения. При этом наймодатель не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи на время ремонта другое жилое помещение;
5.4. предоставить по окончании ремонта нанимателю и членам его семьи, если не истек срок договора найма, занимаемое ими ранее жилое помещение, за исключением случаев, когда в результате переустройства или перепланировки жилого дома в соответствии с утвержденным местным исполнительным и распорядительным органом проектом это жилое помещение не будет сохранено;
5.5. выполнять иные обязанности в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

IV. Ответственность сторон

6. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, в результате чего был нанесен материальный ущерб, виновная сторона возмещает другой стороне понесенные убытки.

V. Срок действия договора

7. Настоящий договор заключен сроком на ___________________________________ с «__» ________ ____ г. по «__» ________ ____ г. и вступает в силу с даты регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

VI. Порядок внесения изменений в договор и расторжения договора

8. В настоящий договор могут быть внесены изменения по соглашению сторон в письменной форме.

9. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора (невнесения платы более двух раз подряд за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, использования жилого помещения не по назначению) и в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

10. При расторжении настоящего договора по требованию одной из сторон другой стороне за три месяца направляется соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

11. В случае расторжения настоящего договора, признания его недействительным либо прекращения в связи с истечением срока действия наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение без предоставления им другого жилого помещения.

12. Споры, возникающие между сторонами по настоящему договору, разрешаются судом.

VII. Прочие условия

13. Настоящий договор:

13.1. подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с даты регистрации;
13.2. является основанием для возникновения права владения и пользования жилым помещением с даты его регистрации.

14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя, третий – в местном исполнительном и распорядительном органе.

15. Дополнительные условия: ______________________________________________

Наймодатель _____________________ (подпись)

Наниматель _____________________ (подпись)

Договор зарегистрирован в ______________________________________________________

(местный исполнительный и распорядительный орган или организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда)
________________________________________________________ (должность и подпись лица, ответственного за регистрацию)

М.П.

«__» _______________ ____ г.