Как правильно купить квартиру

Процедура покупки жилья на вторичном рынке может показаться довольно сложной и не совсем логичной, но на самом деле она отрабатывалась годами и существует для того, чтобы обеспечить максимальную в условиях российского рынка безопасность сделок.

О том, как в общих чертах происходит такая покупка, нашему корреспонденту рассказал юрист Московской Ассоциации - Гильдии Риэлтеров Антон ИЛЬИН. Условно весь процесс можно разделить на пять этапов.

1. Заключение договора с агентством недвижимости

Найти квартиру, конечно, можно и без агентства недвижимости, но... Нужно учитывать один момент - в Москве спрос на жилье сильно превышает предложение. Не говоря уже о том, что в условиях российского законодательства и рыночных реалий гораздо удобнее свалить все проблемы на плечи того риэлтора, которого к вам прикрепят, - ему за это деньги платят.

Поиск квартиры и сопровождение сделки - это услуга, за которую агентства берут определенное вознаграждение. Это может быть либо фиксированная цена - обычно, начиная от 1000 долларов, либо процент от сделки, либо все те же гооо долларов за поиск подходящей квартиры плюс процент от ее стоимости.

Если агентство берет плату за поиск квартиры, то деньги придется вносить вперед. В этом случае в договоре, который вы заключите с агентством, должно присутствовать как можно более подробное описание нужной вам квартиры. Так же в договоре указывается, сколько вариантов, соответствующих указанным параметрам, вам предоставят для выбора.

2. Поиск подходящего жилья

После того как заключен договор с агентством, последнее начинает подбор квартиры. Идеальный вариант - квартира, владелец которой заключил договор на продажу именно с вашим агентством. В этом случае агентство, как правило, сразу проверяет документы и историю квартиры. Если же у агентства такой квартиры нет, оно ведет поиск по всем доступным источникам.

Когда более-менее подходящая квартира найдена, ваш агент приглашает вас на ее просмотр. Во время просмотра клиент обычно подписывает Акт осмотра квартиры. Если квартира не соответствует тем параметрам, которые вы заявляли и которые прописаны в вашем договоре с агентством, то это стоит указать в Акте осмотра. В этом случае вариант не засчитывается.

Если же квартира вас устраивает, то вы переходите к следующему этапу.

3. Проверка чистоты квартиры и подготовка сделки

Сбор документов для проведения сделки с жильем требует определенного времени и денег. При этом все необходимые справки имеют ограниченный - срок годности, т.е. их нельзя подготовить впрок. Поэтому весь процесс начинается тогда, когда покупатель подтвердит свое намерение приобрести данную квартиру. Таким подтверждением является определенная сумма, которую в просторечии могут называть задатком или авансом.

Часто бывает так, что на просмотр квартиры приходят сразу несколько потенциальных покупателей. Если квартира понравилась сразу нескольким, то в выигрыше окажется тот, кто первым внесет предоплату. Бывают, правда, и случаи аукционов, когда жадный (pardon, очень расчетливый) покупатель прямо заявляет, что отдаст квартиру тому, кто больше предложит. Что делать в этом случае - решать вам, но стоит отметить, что если в результате аукциона цена квартиры переваливает за ту, которая указана в вашем договоре поиска, то этот вариант также не засчитывается.

Если же все в порядке и вы внесли требуемую сумму, то начинается самый, пожалуй, ответственный этап - сбор документов и их проверка. Напомним, что сегодня из всех участников рынка недвижимости покупатель оказывается самым с юридической точки зрения беззащитным. Юридическая практика такова, что в случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг другу все полученное по сделке. Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве возврата всего полученного по сделке. Даже революционный шаг в российском законодательстве - защита государством прав добросовестного приобретателя - осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.

Расширенная выписка из домовой книги (берется в РЭУ или ДЭЗе). В этой выписке указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда выехали.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности. Наличие или отсутствие ограничений или обременения права.

Поэтажный план и экспликация БТИ. То, что вы видели при осмотре квартиры, должно соответствовать тому, что вы видите на плане. Согласно Жилищному кодексу РФ, если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец квартиры обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние. Есть, правда, возможность зарегистрировать перепланировку постфактум.

Это основные моменты, которые нужно учесть. Для описания всех возможных ситуаций не хватит целой газеты. Поэтому остановимся еще только на нескольких типичных случаях.

Если продавец квартиры - пожилой или сильно пьющий человек, то стоит получить справки из районных психоневрологического и наркологического диспансеров. Причем если раньше человек был зарегистрирован по другому адресу, то нужно посетить и диспансеры того района. Слишком много сделок впоследствии оспаривалось родственниками продавца на основании того, что последний якобы не мог осознавать последствия своих действий. Поэтому в особо подозрительных случаях можно провести в день заключения сделки медицинское освидетельствование.

Если сделка осуществляется по доверенности и продавец живет в пределах страны, то лучше потребовать личного присутствия продавца и его подписи на договоре купли-продажи. Отговорки занятостью работой и т.д. должны заставить насторожиться.

Если в выписке из домой книги указано, что в квартире проживали несовершеннолетние, которые не участвовали в приватизации квартиры, знайте, что таким образом их права были нарушены и по достижении совершеннолетия они могут попытаться эти права восстановить.

И, наконец, последнее правило - это указание в договоре купли-продажи квартиры именно той суммы, за которую вы ее покупаете.

4. Заключение договора купли-продажи квартиры и денежные расчеты

Итак. Документы собраны и проверены, препятствий для проведения сделки не обнаружено. Вы назначаете день сделки. Приготовьтесь к тому, что этот день будет весьма насыщенным. Во-первых, вам нужно будет зайти в депозитарий или банк, предоставляющий в аренду депозитные сейфовые ячейки. Такая ячейка берется в аренду, и в дополнение к основному договору аренды ячейки прикрепляются так называемые дополнительные условия. В этих дополнительных условиях указывается - кто, когда и на каких основаниях имеет допуск к ячейке после закладки денег. В случае сделки с квартирой первым имеет право доступа продавец, но только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Если продавец с таким договором не приходит в течение назначенного срока (сделка не прошла государственную регистрацию, т.е. не состоялась), то он лишается права доступа к ячейке, и такое право предоставляется покупателю, который приходит и забирает свои деньги обратно. Первоначальный допуск к ячейке (для того чтобы положить в нее деньги) обычно имеют все заинтересованные лица (продавец, покупатель, агенты). Таким образом, деньги пересчитываются в присутствии продавца.

После того как деньги пересчитаны, проверены и заложены в ячейку, вы отправляетесь в отделение Росрегистрации или к нотариусу для заключения договора. В Росрегистрации ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. С этого момента сделка считается состоявшейся.

5. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилье

Срок государственной регистрации сейчас составляет один месяц.

Через месяц стороны сделки получают на руки свои экземпляры договора. На договоре продавца стоит одна печать, подтверждающая регистрацию сделки. С этим договором продавец идет в банк (депозитарий), получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. На договоре покупателя стоят две печати: одна подтверждает регистрацию сделки, вторая - регистрацию права собственности. Кроме того, покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру. С этого момента он становится полноправным собственником.

Также стороны должны подписать Акт приема-передачи объекта недвижимости. Для государственной регистрации сделки этот акт не нужен, но без него сделка также считается не заключенной. Вот с этого момента действительно можно сказать, что сделка состоялась.

Михаил Козырев, «Московские новости»