Как купить квартиру

Прочитав эту статью, Вы получите полезную информацию, как самостоятельно, без посредников и лишних трат, приобрести квартиру. Кроме рекомендаций юридического характера, о правоустанавливающих документах на квартиру, мы дадим Вам практические советы, как избежать происков аферистов, как составить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить сделку не подвергая себя риску потерять деньги. Мы дадим рекомендации как, наиболее эффективным образом договориться о цене, как избежать неожиданностей, после того, как сделка уже совершилась, и ещё много полезной информации.

Будьте бдительны

Вряд ли найдется другой такой предмет сделки, как квартира, настолько же привлекательный для аферистов разных мастей. «Умельцы» с криминальными наклонностями умудряются продавать не принадлежащие им квартиры. Одни и те же квартиры продаются по нескольку раз.

Можно столкнуться с ситуацией, когда бывший собственник жилья, получив деньги с покупателя, и даже освободив помещение, не оформил или ненадлежащим образом оформил договор купли-продажи, не зарегистрировал его в местном органе регистрации недвижимости и сделок с ней. Это лишает добросовестного приобретателя квартиры, полностью выплатившего оговоренную сумму, возможности оформить её в собственность.

Ещё более радикально работают так называемые «чёрные риелторы». Их афёры замешаны на крови. Людей, как правило, относящихся к «группе риска», вынуждают выдавать фиктивные доверенности на подставных лиц, используя которые потом квартиры переоформляют на новых владельцев. Также появляются, полученные принуждением, угрозами или с использованием психотропных препаратов, алкоголя и наркотиков, завещания, дарственные, договоры мены. После этого, прежние владельцы, в лучшем случае, лишаются жилья, а в худшем и самой жизни.

Мы не станем здесь рассказывать подробно страшные истории, но эта общая информация нужна Вам для понимания того, что приобретая квартиру, необходимо знать её происхождение. Если квартира «грязная», то Вы, рискуете, потратив большие деньги на её приобретение, лишиться того, что, как Вам казалось, приобретено законно и оформлено надлежащим образом.

Следует сразу сделать оговорку, что в этой статье не рассматриваются вопросы приобретения жилья на первичном рынке. Жильё в новостройках приобретается совсем по иным схемам, как правило, сопряженным с получением ипотечного кредита. Об этом мы расскажем в специальной статье.

А пока, речь идёт о приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке.

Сам себе риэлтор

Если Вы намерены приобрести квартиру, то проще всего обратиться за помощью в риэлтерскую фирму, где за определённую плату, кстати, очень не малую, будет найдена квартира, которая Вас устроит, подобраны и составлены все необходимые документы, которые Вам останется только подписать. И, естественно, внести деньги.

Это приятно, когда за Вас кто-то что-то сделает. Но дорого. К тому же, именно среди риэлторов много людей, которые связаны с квартирными аферистами или просто криминальными элементами. Поверьте, Вы представляете интерес для криминалитета уже тем, что у Вас есть деньги на покупку недвижимости.

Так может, лучше всё сделать самостоятельно?

Если Вы решили пойти по этому пути, то, прежде всего, рассмотрим несколько основных схем покупки квартиры.

«Прямая покупка»

Самой надёжной из них, является, так называемая, «прямая покупка». Это ситуация, когда у покупателя достаточно своих или привлеченных средств, для того, чтобы сразу выплатить продавцу стоимость квартиры, не рискуя остаться без жилья, продавая заранее свою. При этом и у самой приобретаемой квартирой, всё в порядке с документами, там никто не проживает, не прописан, она не заложена, не является предметом наследования, зерном семейных раздоров, короче, на ней нет никаких обременений, препятствующих сделке купли-продажи.

Это очень хорошая сделка. Но… Как правило, именно ввиду своей прозрачности, такой вариант будет стоить Вам процентов, эдак, на десять — пятнадцать, дороже.

«Альтернативный вариант»

Этот вариант, именуемый ещё «встречным», подразумевает предварительную продажу покупателем имеющейся у него квартиры, чтобы получить сумму денег, недостающую ему для приобретения новой, лучшего качества, либо внесения первоначального взноса при покупке жилья по ипотеке.

Название такой сделки, кажется непонятным в наши дни. Но оно восходит к тем временам, когда приобрести квартиру лучшего качества можно было, только поменяв её на свою, худшую, но с доплатой. (Естественно, в советские времена, такие доплаты производились втёмную).

Покупка квартиры с отягощением

Как правило, отягощения являются препятствием для совершения сделок с недвижимостью. Однако такие варианты не всегда являются безнадёжными, и, как правило, более дёшевы.

Например, в приобретаемой Вами квартире, до её приватизации был прописан несовершеннолетний, который в приватизации не участвовал. Теперь же, когда Вы приобретаете эту квартиру, ребёнок фактически проживает с родителями по другому адресу.

Взрослые члены семьи продавца, автоматически утрачивают право пользоваться жильём после совершения сделки и перехода к вам прав собственности на жильё. Однако «выписать» ребёнка Вы сможете только по решению суда. Эта, чисто формальная, процедура потребует дополнительного времени и денег. Но суд примет решение в Вашу пользу, так как в данном случае, речь идет лишь о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учёта, а не о лишении его собственности.

Квартира находится под арестом. Возможна ли сделка?

Сделки с недвижимостью, на которую наложен арест следственными органами, органами прокуратуры, или судом, по причине неисполнения стороной продавца семейных, наследственных или иных имущественных обязательств, незаконны. Помните это, и не дайте себя обмануть заверениями о том, что якобы кто-то «сможет решить эту проблему», если только этого, «кого-то», от которого «всё зависит», «немножко заинтересовать материально». Если с Вами заговорили подобным образом, то дело явно отдаёт мошенничеством. Не поддавайтесь на провокации, даже если Вам посулят пятидесятипроцентную скидку. Да и сама по себе цена квартиры, которая существенно ниже среднерыночной, должна Вас насторожить.

В сделках с недвижимостью, как нигде, следует помнить народную мудрость о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Проверяем паспорт

Прежде чем перейти к проверке документов на саму квартиру, которую вы намерены купить, удостоверьтесь в личности её продавца.

В данном случае, удостоверением личности может служить исключительно общегражданский паспорт Российской Федерации. Никаких загранпаспортов, военных билетов, служебных удостоверений и депутатских мандатов. Только паспорт нового образца, то-есть выданный не ранее 1992 года. Но и с ними будьте бдительны. Особенно тщательно изучайте паспорта, выданные на Кавказе и в Краснодарском крае. По известным причинам, в этом регионе имели место массовые злоупотребления в паспортной службе.

Знакомясь с паспортом продавца квартиры, убедитесь в сходстве фотографии, вклеенной в паспорт, с лицом человека, который Вам его предъявил. Часто мошенники пользуются крадеными паспортами.

Убедитесь, что фотография не переклеена.

Если есть возможность, сделайте так, чтобы паспорт посмотрел сотрудник правоохранительных органов. Их специально учат распознавать фальшивые или переделанные паспорта.

Спишите данные с паспорта и проверьте их в паспортном столе по месту регистрации продавца квартиры.

В крайнем случае, поговорите с участковым милиционером. Он, за небольшую «благодарность», даст Вам исчерпывающую информацию о продавце, потому что может воспользоваться всеми базами данных, имеющимися в распоряжении милиции именно для такого рода проверок.

При любом развитии ситуации, ни под каким видом, не подписывайте никаких документов, и не выдавайте продавцу или его представителю какие-либо суммы денег, не убедившись в подлинности паспорта.

Особо бдительны, будьте с лицами, действующими на основании доверенности, выданной продавцом. Это документ легко подделать. Настаивайте на личной встрече с продавцом. К сожалению, бывает, что на момент продажи квартиры, этого человека уже нет в живых, или, в лучшем случае, он находится в невменяемом состоянии.

Приобретение недвижимости, которая стоит несколько миллионов, и на которую, может быть, Вы копили всю жизнь, должно отбить у Вас «комплекс доверчивого интеллигента». Проверяйте всё и всех. Нормальный продавец Вас поймёт, а тот, который не поймёт и начнёт дёргаться, скорее всего, просто мошенник.

Правоустанавливающие документы. На что нужно обращать внимание

В этом разделе, мы рассмотрим вопрос о тех документах, которые продавец будет обязан предоставить Вам, чтобы подтвердить своё право собственности на квартиру, и без которых Ваше с ним общение превращается в лишнюю трату времени. При этом мы вынуждены вновь акцентировать Ваше внимание, на том, что документы не просто ДОЛЖНЫ БЫТЬ, но должны быть ПОДЛИННЫМИ и правильно оформленными.

Здесь следует сделать важную ремарку, а именно, смотрите только подлинники документов. Не доверяйте копиям, даже нотариально заверенным. Но не пренебрегайте ими, а забирайте с собой, для того, чтобы изучит подробней или отдать на экспертизу.

Если продавец, с которым Вы ведёте переговоры, является первым владельцем приватизированной квартиры, то подтверждением его права собственности на квартиру будет свидетельство о регистрации права собственности, и договор о передаче ему в собственность этой квартиры, оформленный и зарегистрированный в агентстве по приватизации, в юрисдикции которого находится данный адрес.

Если приобретаемая Вами квартира принадлежит двум или более лицам в определенных долях, то в договоре о передаче права собственности, должны фигурировать все эти лица.

В случае если один из таких «дольщиков» скончался, дополнительно к документам, которые были названы выше, потребуйте предоставить Вам свидетельство о смерти и свидетельство праве наследования доли, ранее принадлежавшей умершему. Это свидетельство выдает нотариус, который уполномочен государством вести наследственные дела в том административном образовании, в котором расположена квартира. Поэтому, если Вам покажут документ, выданный каким-то частным нотариусом, чей офис находится в другом конце города, или вообще в другом населённом пункте, знайте — Вас пытаются обмануть.

Помните, также, что это, выданное нотариусом, свидетельство подлежало регистрации в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, и к этому, зарегистрированному должным образом, свидетельству, должен прилагаться документ о регистрации. Если этих бумаг Вам не представили, то либо наследство недооформлено, либо, опять же, имеет место попытка обмана.

Если вы намерены приобрести квартиру в ЖСК, то её владелец обязан предъявить Вам справку о том, что пай за квартиру выплачен им полностью. Этот документ выдаёт правление ЖСК, в которое, кстати, не лишнее наведаться. Возможно, что там Вам расскажут много полезного как о самой квартире, так и о её владельце, с которым вы собираетесь заключить сделку. Кроме такой справки, Продавец, также, должен представить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Если Вы намерены купить квартиру, долю квартиры или комнату, которые прежний владелец приобрел на основании договора купли-продажи, то подтверждением его права на эту жилплощадь станет этот договор купли-продажи, зарегистрированный надлежащим образом. Регистрация должна была быть произведена в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. К договору должен быть приложен акт сдачи-приёмки помещения.

Приобретая квартиру, долю квартиры или комнату, полученную прежним владельцем в результате обмена, Вам следует ознакомиться с подлинником этого договора обмена, обратив внимание на то, зарегистрирован ли он в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. К договору должно прилагаться и свидетельство о регистрации прав собственности на данную недвижимость.

Подобными же документами продавец обязан подтвердить своё право собственности на квартиру, которая была ему подарена или которую он получил в наследство.

При этом, соответственно, дарение удостоверяется зарегистрированным в установленном законодательством порядке, договором дарения, а получение жилья в наследство, как по закону, так и по завещанию, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выданным нотариусом по месту жительства покойного, зарегистрированным надлежащим образом в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Если Вы покупаете квартиру у человека, который, в свою очередь, приобрел её на первичном рынке у юридического лица (застройщика или инвестора), то потребуйте все документы по этой сделке. Прежде всего, это должен быть договор передачи (уступки) права собственности на квартиру. Этот договор должен быть подписан нынешним владельцем квартиры с одной стороны, и представителем продавца (юридического лица) с другой. Договор должен быть зарегистрирован в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Естественно, кроме зарегистрированного договора, Вам должны предъявить выданное на его основании свидетельство о праве собственности на эту квартиру.

Случается, что квартира достаётся человеку по решению суда. Если Вы намерены приобрести такую квартиру, то, прежде всего, убедитесь, что судебное разбирательство уже завершено, и что никто не подал заявление в какие-либо апелляционные и кассационные инстанции. Если же решение суда окончательное, и уже никем не обжалуется, то кроме самого решения, ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности на квартиру.

Вообще, квартиры, полученные на основании судебного решения, требуют особого внимания к правоустанавливающим документам. Дело в том, что судебное решение печатается на листе простой бумаги, а не на защищённом бланке. Его очень несложно подделать. Такую фальшивку на первый взгляд не возможно отличить от настоящей, тем более, что при современном развитии техники, совсем просто отсканировать подписи и печати с настоящего документа, а затем впечатать их цветным струйным принтером на текст липового решения.

Изготовив себе таким немудрёным способом, судебное решение, аферист может утверждать, что является собственником квартиры. Если Вы столкнулись с таким сомнительным случаем, то попросите у продавца копию этого решения. Его законность можно проверить, обратившись в суд, который, якобы, принял это решение. Если даже документ, представленный Вам продавцом, окажется подлинным, Ваше действие не будет бесполезным, потому что, заодно, Вы сможете проверить, не подавал ли кто апелляционных или кассационных жалоб на это решение, завершилось ли судебное разбирательство.

Внимательно вчитывайтесь в документы сами, показывайте их экспертам, обращайтесь за подтверждением их законности в те организации, которые их выдали.

Если в Вашем городе есть база данных рынка недвижимости, где можно проверить квартиру на «чистоту», то воспользуйтесь ей.

Не гнушайтесь и «агентурной разведкой», а именно, поговорите с соседями.

Не забывайте, слишком многое поставлено на карту, и Вам нельзя допустить ошибку.

Дополнительные документы

Кроме перечисленных выше правоустанавливающих документов, владелец квартиры, которую Вы намерены приобрести, должен предоставить для свершения сделки дополнительно:

1. Выписку из домовой книги, которую выдадут в ЖЭКе, ДЭЗе, правлении ЖСК, паспортном столе или ином уполномоченном органе Вашего города;

2. Выписку или копию финансового лицевого счёта, которую можно получить в бухгалтерии ЖЭКа или аналогичного органа;

3. Паспорт жилого помещения, содержащего экспликацию, поэтажный план и прочую информацию. (В населённых пунктах, где нет практики выдачи таких паспортов, достаточно получить в БТИ форму 11, экспликацию и поэтажный план);

4. Если на момент покупки (получения в дар, по наследству, в результате приватизации или по решению суда) продаваемой квартиры, продавец уже состоял в браке, то сейчас, когда он намерен продать её, ему необходимо получить согласие своей супруги (супруга), настоящего или бывшего, на совершение такой сделки.

«Лишние люди»

Настаивайте на том, чтобы продавец квартиры предоставил Вам полную выписку из домовой книги. В этом документе содержится полная информация обо всех лицах, которые проживают сейчас или проживали ранее в приобретаемой Вами квартире, с указанием адреса, куда они выбыли.

Необходимо особенно внимательно проверить, нет ли среди бывших жильцов этой квартиры людей, выписанных по решению суда в места лишения свободы, но сохранивших право на данное жильё. Ведь они могут появиться перед Вашими дверями через несколько лет, и начать «качать права».

Удостоверьтесь, что в этой квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети, отдельно проживающие в другом месте пенсионеры, лица, пропавшие без вести. Иными словами, что в один прекрасный день, открыв дверь, вы не столкнётесь с человеком, действительно имеющим право на то, что вы уже привыкли считать только своим.

Как правильно выбирать квартиру

Наивность некоторых граждан, которые имели намерение приобрести квартиру, просто безмерна. Даже если абстрагироваться от квартиры, как таковой, любой человек, имеющий средства на приобретение жилья, представляет особый интерес для криминальных элементов.

Будьте особенно бдительны, если, после размещения Вами в СМИ, Интернете, или просто на столбе, объявления о желании купить квартиру, Вам позвонят, и приятным женским голосом сообщат, что готовы продать Вам такую квартиру, как Вам нужно, по не менее приятной цене. Одновременно Вас пригласят посмотреть своё будущее приобретение, и, на случай, если всё понравится с первого взгляда, прихватить с собой сумму залога.

Поддавшись, на такое «лестное» предложение, Вы рискуете не только расстаться со своими деньгами, мобильным телефоном, украшениями и прочими материальными ценностями, а то и получить по голове.

Поэтому, посещая квартиры, которые, потенциально могут Вам подойти, соблюдайте элементарные меры предосторожности. Прежде всего, Ваши близкие и друзья должны знать, в какое время и по какому адресу Вы поехали.

Не берите с собой ценных вещей

Договариваясь о встрече, постарайтесь зафиксировать номер телефона продавца с помощью АОНа, а если это не возможно, переспросите его, по какому номеру Вы сможете перезвонить минут через десять, потому что сейчас немного заняты. Этого простого приёма бывает достаточно, чтобы аферист больше Вас не беспокоил.

Когда Вы уже приехали в квартиру для предварительного осмотра и беседы, постарайтесь позвонить родным, желательно с городского телефона, установленного в этой квартире. Если Вам отказали, то, не подавая вида, что что-то заподозрили, постарайтесь сыграть приступ болезни, например диареи, для того, чтобы любыми средствами вырваться из опасного места. Если всё совсем плохо — кричите во всё горло. Зовите на помощь. Даже если случилась ошибка, пусть лучше Вам будет стыдно, чем больно.

Если Вам дали возможность позвонить, сообщите своему воображаемому спутнику, чтобы он ждал вас возле такого-то подъезда через столько-то минут.

Не одевайтесь слишком броско и дорого. Для людей, которые замыслили нажиться за Ваш счёт, дорогая одежда и украшения могут породить мотивацию похитить Вас ради выкупа. Такие случаи случаются довольно часто. Ведь злоумышленники заведомо уверены, что деньги у Вас есть.

Как правильно торговаться

Дорогая одежда и драгоценности не позволят Вам правильно себя позиционировать для удачного торга. Ведь конечная, оговоренная цена квартиры, есть «продукт, при обоюдном непротивлении сторон».

Дорого одетому человеку тяжело сбить цену до разумного предела. А Вам еще придется полазать по углам, для того, чтобы обнаружить как можно больше существенных недостатков, влияющих на цену в сторону понижения.

Ведите себя корректно, но активно. Не стесняясь, высказывайте свою точку зрения, жестикулируйте, говорите внятно, с хорошей артикуляцией. Не оскорбляйте собеседника, с которым торгуетесь, но и не бойтесь его разочаровать. В конце концов, у вас с ним прямо противоположные цели.

Не поленитесь выглянуть в окно и покритиковать вид на непрезентабельный двор или близкую проезжую часть. Посетуйте на плохую экологическую обстановку в данном районе.

Сделайте вид, что прекрасно слышите, о чем разговаривают соседи за стенкой. Покритикуйте звукоизоляцию.

Вообще, на активное давление со стороны продавца отвечайте адекватно. Но, при этом, стремитесь к консенсусу, который выразится в согласовании взаимоприемлемой цены.

Как оплатить покупку

И вот, наконец, Вы приняли для себя решение о покупке. Цена согласована. Документы проверены. Настало время перейти к финансовой стороне вопроса.

Тут очень важно не совершить ошибку. Даже терминология имеет значение.

Дело в том, что существует практика, когда после того, как стороны сделки «ударили по рукам», покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму, которая служит своего рода залогом серьёзности его намерений. Естественно, получивший деньги продавец, пишет расписку. При этом каждый называет полученную им сумму термином, зависящим от степени его правовой грамотности. Тут и просто слово «сумма», и аванс, и предоплата, и задаток. Так ли это принципиально? О да!

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, существует всего две формы предварительной оплаты. Это задаток и предоплата.

Задаток, является суммой, выплачиваемой одной из договорившихся сторон сделки, другой договорившейся стороне в счёт причитающейся оплаты в рамках этой сделки. При этом выплата задатка является гарантией того, что сделка будет доведена до конца, а в случае, если этого не происходит, по вине стороны, выплатившей задаток, он не возвращается, но служит материальной компенсацией противоположной стороне, неустойкой. То-есть, если покупатель сорвал сделку, то задаток ему не возвращается. Если сделку сорвал продавец, то он не только обязан вернуть покупателю сумму задатка, но и сделать это в двойном размере.

Предоплата, как термин, также определён в ГК РФ, он носит не правовой, а экономический характер, однако, приравнивается к задатку, а значит, сумма предоплаты должна быть возвращена покупателю в случае, если сделка сорвётся.

Термина «аванс» в Гражданском Кодексе РФ вообще отсутствует. А это значит, что его употребление в тексте расписки или договора, не несёт никакой правовой нагрузки и не порождает никаких взаимных обязательств. Тем не менее, сумма денег, названная авансом, при срыве сделки, должна быть возвращена покупателю.

Исходя из вышеизложенного, покупатель сам сможет легко сориентироваться, какой термин ему будет полезней употребить в тексте. Только помните, задаток или предоплата возвращается покупателю только в том случае, если сделку сорвал продавец.

Осуществляя денежные расчеты, как предварительные, так и окончательные, помните, что деньги можно передавать из рук в руки только в присутствии нотариуса, в агентстве недвижимости или помещении банка.

Для реализации расчетов по сделкам купли-продажи, принято пользоваться арендованными банковскими ячейками, в которых денежные средства хранятся в качестве гарантийного депозита.

Соглашение о задатке, в соответствии с ГК РФ, должно оформляться нотариально.

Договор купли-продажи

Любые денежные расчеты между покупателем квартиры и её продавцом, должны производиться в рамках письменных соглашений. Это относится и к предварительной оплате, и к окончательным расчетам в рамках договора купли-продажи.

Договор купли-продажи должен быть составлен таким образом, чтобы в нем не только были описаны предмет сделки и порядок расчётов, но и заранее предусмотрены все возможные конфликтные ситуации и способ выхода из них.

В договоре должна быть чётко прописана сумма, которую покупатель обязуется выплатить продавцу за приобретаемую им недвижимость. Указывается полная стоимость, чтобы избежать в последствие, возможность некорректного толкования условий сделки.

Подробно должен быть описан предмет сделки. То-есть должен быть указан адрес дома, номер квартиры, количество комнат, площадь помещения, описано техническое состояние квартиры и указаны её прочие существенные характеристики.

В договоре должны быть указаны сроки совершения сделки, в частности те сроки, в которые стороны обязуются произвести регистрацию договора купли-продажи, и указано, кто конкретно должен обеспечить регистрацию.

В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны процедурные вопросы совершения сделки, а именно, порядок оплаты, передачи квартиры по акту, вопросы оформления и регистрации сделки.

Типовой договор купли-продажи квартиры российским законодательством не предусмотрен. Для совершения сделки, можно воспользоваться образцами аналогичных договоров, размещаемых в Интернете. Однако, даже если на первый взгляд, текст договора купли-продажи Вас устраивает, то целесообразно воспользоваться консультацией квалифицированного независимого юриста.

Читайте договор внимательно. Не подписывайтесь под текстом, в котором присутствует хоть одна не понятная Вам формулировка.

Регистрация договора купли-продажи

После того, как договор купли-продажи подписан, а все взаиморасчеты произведены, необходимо произвести регистрацию этого договора в местном органе по регистрации недвижимости и сделок с ней. В большинстве крупных населённых пунктом есть Регистрационные палаты, которые выполняю эту функцию.

Процесс регистрации носит не только и не столько характер формальной процедуры. Он предполагает проверку государственным органом «чистоты» сделки, а значит, работает на пользу добросовестного приобретателя.

Право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи. В качестве подтверждения законности и завершенности сделки, покупателю выдаётся свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Юрченко Василий Георгиевич