Некоторые рекомендации перед сделкой с недвижимостью

Сегодня Вашему вниманию предлагается тема безопасности покупки-продажи недвижимости. В данной статье будут освещены наиболее важные аспекты безопасности проведения сделки.

Как найти подходящий вариант?

Конечно, можно самостоятельно подобрать варианты необходимого Вам жилья. Но как оценить его недостатки и преимущества, тем более, если раньше Вы этим никогда не занимались. Можно обратиться к журналам и газетам, благо их предлагается в киосках несметное множество.

Мы предлагает Вам не экономить в данном случае (это ложная экономия). Лучше всего обратиться к профессионалам - риэлтерам. Они помогут Вам определиться с конъюнктурой рынка в данный момент, объяснят и посоветуют наиболее выгодные именно для Вас пути решения вставшей жилищной проблемы.

Как вести себя при просмотре квартиры?

Естественным первым желанием каждого желающего купить недвижимость для дальнейшего проживания в ней является осмотр приобретаемого жилья.

1. Не стоит ехать на просмотр одному. Во-первых, просмотр в одиночку чреват для Вас не только потерей денег, но и здоровья, а подчас и жизни. Во-вторых, посторонний взгляд поможет Вам объективнее взглянуть на предлагаемый вариант.

2. Договариваясь о просмотре, выясните точный адрес, тем более Вы его и так узнаете, приехав на просмотр.

3. Предложения продавцов о том, чтобы провести сделку помимо агентства лучше не принимать, так как в дальнейшем может возникнуть ситуация потери денег и отсутствия жилья.

4. Давать ответ сразу после просмотра, мы не рекомендуем. Сначала нужно прийти в себя от увиденного, все трезво взвесить.

В какие неприятные ситуации можно угодить при совершении сделок купли-продажи недвижимости?

На рынке недвижимости, к сожалению, нередко встречаются так называемые "черные маклеры". Уберечься от них можно только одним способом: знакомиться со своим агентом (тем человеком, который непосредственно будет заниматься Вашей сделкой) нужно в офисе агентства недвижимости.

Возможные варианты афер это:

продажа чужой недвижимости;

продажа недвижимости не Вам одному;

продажа недвижимости с "грязной" историей;

продажа по лжедоверенности;

лжеоформление сделок;

и самое банальное, это не получение денег за проданную Вами недвижимость.

Продажа чужой недвижимости технически возможна. Эта возможность реализуется путем подделки документов (в том числе паспорта хозяина) или получения их дубликатов.

"Черные" маклеры, как правило, не знакомят своих клиентов ни с историей квартиры, ни с хозяином квартиры. В результате после совершения сделки, Вы можете получить судебную повестку с исковым заявлением о признании проведенной сделки недействительной. А срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 10 лет.

Мы также настоятельно не советуем оформлять сделки по доверенности от продавца. Здесь возможны разные варианты: от отзыва доверенности доверителем до фальшивой доверенности.

Уберечься можно от подобных ситуаций с помощью адвоката. Адвокат в данном случае материально незаинтересован в совершении Вами сделки, которая в дальнейшем может быть признана недействительной.

Что касается самого заключения договора купли-продажи недвижимости, то здесь есть несколько правил, которые необходимо соблюдать:

передача денег должна осуществляться только через банковскую ячейку, которая арендована на имя продавца, покупателя и, возможно, агентства. При этом должно быть составлено соглашение о том, кто, в какие сроки и при наступлении каких событий имеет право получить деньги, заложенные в ячейку;

в договоре купли-продажи необходимо указывать реальную стоимость квартиры, экономия в данном случае неуместна по той причине, что в случае признания сделки недействительной стороны, участвовавшие в сделке, возвращаются в первоначальное состояние, то есть Вам вернут те деньги, которые указаны договоре, тем более действующее налоговое законодательство предусматривает льготы для приобретателей и продавцов недвижимости.

Что дает "экспертиза квартиры" и какие документы надо проверять?

"Экспертиза квартиры", при условии, что она проведена должным образом, позволит вам оценить риски, связанные со сделкой по покупке-продаже данной недвижимости. При этом необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Во-первых, вам необходимо установить личность продавца-покупателя недвижимости. Для этого попросите предъявить паспорт, и внимательно с ним ознакомьтесь, а также запишите паспортные данные, предупредив, что будете проверять личность через знакомых в милиции.

Во-вторых, попросите представить Вам подлинники правоустанавливающих документов и получить с них ксерокопии. Как правило, агентства недвижимости имеют правоустанавливающие документы на квартиры в копиях, а подлинники хранятся у продавца. Аферисты под разными предлогами постараются отказать Вам в этом, а Вы избежите криминальной сделки.

В-третьих, не лишним будет побеседовать с соседями, старушками у подъезда (они всегда все про всех знают). Также можно обратиться в отдел милиции и побеседовать с участковым инспектором.

В-четвертых, правоустанавливающие документы в подлиннике это конечно хорошо, но нужно знать также и "историю" квартиры: сколько раз и в каких сделках она участвовала. Самостоятельно провести такую проверку под силу не всем гражданам. Для этого существует большинство риэлтериских фирм, которые проводят проверку документов на квартиру, минимизируя риск продавца (покупателя). Некоторые адвокаты, имеющие узкую специализацию в области гражданского, жилищного права могут квалифицированно подготовить юридическое заключение по сделке.

В-пятых, в Санкт-Петербурге Государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" по запросу любого лица сообщает сведения о том, кто является в настоящий момент собственником квартиры и существуют ли какие-либо ограничения либо обременения права собственности на данную недвижимость.

Агентство требует внести аванс (задаток, залог): какая между ними разница?

Аванс - эта денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в счет будущих платежей за выполнение работ, оказание услуг или возмездную передачу имущества. В случае уклонения покупателя от заключения договора аванс остается у продавца. Если же сделка не может быть совершена по обстоятельствам, независящим от воли сторон, то аванс возвращается.

Задаток - это денежная сумма, выдаваемая покупателем продавцу в доказательство заключения в дальнейшем договора и в обеспечение исполнения обязательств. Задаток также возвращается в случае, если сделка не может быть совершена по обстоятельствам, независящим от воли сторон. Но если продавец уклоняется от заключения договора, то задаток возвращается покупателю в двойном размере. Более того, виновная сторона обязана возместить другой стороне все понесенные убытки.

Залог также является способом обеспечения обязательств и в случае несовершения сделки залогодержатель имеет право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества. О залоге должен быть составлен отдельный договор. Если в качестве залога выступает недвижимое имущество, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Администрации Санкт-Петербурга.

Адвокат СПбГКа Д.З. Иванова