Проблемы и препятствия при регистрации сделок с недвижимостью

 Всем известно, что право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Но, к сожалению, собрав все необходимые документы и заплатив государственную пошлину, нельзя быть уверенным, что сделку с недвижимым имуществом зарегистрируют. На данном этапе можно столкнуться с определенными препятствиями, которые причинят немало хлопот. Поэтому лучше заранее узнать, по каким причинам чаще всего приостанавливают или отказывают в регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Данная процедура является единственным доказательством существования зарегистрированного права и осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация может быть осложнена различными обстоятельствами, поэтому для обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся за регистрацией права, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает возможность приостановления регистрационных действий. Решение о приостановлении принимается в следующих случаях. Во-первых, когда предъявленные документы не позволяют регистратору с полной уверенностью установить факт наличия оснований, необходимых для регистрации. Возникшие у регистратора сомнения должны иметь объективные основания. Такая ситуация возможна, когда для регистрации представлены не все необходимые бумаги.

Во-вторых, если в процессе проведения регистрации у регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. Регистратор обязан принять соответствующие меры по получению дополнительной информации и подтверждению подлинности документов и достоверности сведений.

В день принятия решения или оснований для приостановки регистрации заявителя уведомляют в письменной форме. Приостановление прав допускается не более чем на один месяц. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, то заявителю отказывают в государственной регистрации.

Помимо этого регистрация может быть приостановлена и по инициативе заявителя или уполномоченного им лица при наличии правильно оформленной доверенности. Такая приостановка дается не более чем на три месяца. Для этого необходимо подать заявление с указанием причин (например, временное отсутствие необходимых документов) и срока приостановки. Надо учитывать, что старый срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц по заявлению одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с аналогичным заявлением.

Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации не будут приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации такой срок не истек.

И наконец, регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок на основании решения или определения суда. Неопределенным срок является потому, что его продолжительность зависит не от действий государственного регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав в учреждение юстиции, поступит решение или определение о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрет совершать определенные действия с таким объектом, то регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета. Регистратор обязан в течение пяти рабочих дней со дня приостановления регистрации уведомить об этом заявителя.

Приостановление государственной регистрации является процедурой, ограниченной во времени. По истечении срока такой приостановки учреждения юстиции должны принять решение или зарегистрировать права либо отказать в регистрации.

В отличие от оснований для приостановки регистрации перечень оснований для отказа в регистрации носит исчерпывающий характер. Его наличие означает, что должностное лицо должно действовать в строгом соответствии с предписаниями закона.

К данным основаниям в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации относятся следующие:

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав. Данный пункт относится к числу безусловных оснований для отказа в регистрации, то есть повторное обращение в учреждение юстиции не допускается.

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Так, не могут самостоятельно заключать договор купли-продажи недвижимого имущества и подавать заявление малолетние. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки, предметом которых является недвижимость, с письменного согласия законных представителей. Эмансипированные несовершеннолетние, а также несовершеннолетние, вступившие в брак до достижения 18 лет, самостоятельно распоряжаются принадлежащим им недвижимым имуществом. От имени граждан, признанных недееспособными по решению суда, сделки совершают опекуны. Граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают указанные сделки с согласия попечителей.

Ненадлежащим лицом является также филиал юридического лица, не имеющий соответствующей доверенности, обратившийся с просьбой о регистрации сделки, которую он совершил, не имея полномочий от юридического лица.

Ненадлежащим также будет считаться лицо, которое обратилось с заявлением о регистрации, не имея соответствующей доверенности.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, отсутствует обязательное приложение — план земельного объекта или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Но после составления и представления такого плана ничто не препятствует повторному обращению за регистрацией.

4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Таким могут признать акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Примером может служить продажа объекта недвижимости, закрепленного за унитарным предприятием, без согласия собственника.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Таковым можно признать супруга, который не получил нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки с недвижимостью.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

8. Правообладатель не представил заявления и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших прав после введения в действие Закона о регистрации, а также при переходе данного права, его ограничении (обременении) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

9. Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом носит заявительный характер, таким образом, требуется заявление о регистрации. Помимо этого необходимы документы, которые являются основанием для регистрации. К ним относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

акты о приватизации жилых помещений;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя;

иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав.

Обязательным приложением к документам являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана не требуется, если его предъявляли ранее.

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Регистратор в письменной форме в течение пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, извещает заявителя о причине отказа. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в регистрации в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации внесенная плата за регистрационные действия не возвращается. При прекращении государственной регистрации на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за регистрацию прав.

Источник: investorkirov.ru