Основные виды мошенничества на рынке жилья

В настоящей статье приведены основные схемы жилищных афер «по существу», т.е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлтеров, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств недвижимости. Естественно, творческая мысль аферистов тоже не стоит на месте — будут изобретаться и проводиться более изощренные и совершенные схемы обмана «клиентов». Итак, перейдем к рассмотрению основных видов мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день.

Продажа или аренда чужой жилплощади

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат, а настоящие владельцы об этом ничего не знают. Основными разновидностями подобных действий являются:

а) Аренда с последующей продажей. Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника, и на объект рано или поздно находятся покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.

б) Продажа объекта по дубликатам документов. Мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев.

в) Продажа неприватизированных квартир. По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье, либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.

г) Мнимая смерть владельца или лжезавещание. Одно из «изобретений» аферистов при продаже чужой жилплощади — фабрикация фальшивых свидетельств о смерти живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру аферистам. После этого мошенники купили у своих коллег бланк свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры, которое через полгода было получено. После аферисты продали жилплощадь. Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад и узнал, что уже давно умер.

Многократная продажа или аренда

В этом случае аферист продает или сдает один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех деньги. Технология совершения этого мошенничества аналогична предыдущей схеме: получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает себя потерпевшим, что очень трудно доказать.

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

а) Сделки на рынке новостроек. Особенностью рынка новостроек является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие от ее имени) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест.

К тому же жилье предлагается не по традиционным почтовым, а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартал 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых — это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир.

б) Многократная продажа на «вторичном» рынке. Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане-собственники объектов.

Сделки с «паленой» жилплощадью

Покупателю предлагают «паленые» объекты — квартиры, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия. В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка.

В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю — сначала «паленая» недвижимость проходит «отмывку». Объект переоформляется на «добросовестного приобретателя», т.е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с мошенниками. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Сделки с «юридически грязной» недвижимостью

Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенными государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, ущемление прав несовершеннолетних). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).

Иногда к мошенникам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: аферисты скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями.

Лжеоформление сделок

а) Лженотариальное оформление. В этом случае для оформления сделки мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженотариальную контору. Нотариус может быть и подлинным, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику. Конечно, это «грубая работа» — такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки.

В последнее время аферисты все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или и.о. нотариусов, и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись. Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями.

б) Собственно лжерегистрация. Клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам, либо дает мошенникам доверенность на право регистрации сделки, либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лжерегистрации мошенники вручают жертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям...

Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель сдает в присутствии продавца деньги на ответственное хранение в банк, после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия. Когда несчастный продавец приходит получать деньги, кассир говорит ему: «Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли».

Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем. В банк для снятия денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы. Или в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах продавца откровенно «кидают» — либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—5 раз ниже рыночной).

Лжеадреса

На эту схему обычно попадаются богатые иногородцы, слабо представляющие местоположение выбранной жилплощади в том населенном пункте, где они мечтают поселиться. Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу». Здесь используются совпадения в именах улиц. Но наиболее часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: показывают роскошный коттедж по адресу: деревня N, ул. Зеленая, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на подсобку, в которой жили строители, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому покупателю.

Лжедоверенности

Из всех видов доверенностей мошенники чаще всего манипулируют с генеральной (Х доверяет Y продать квартиру — собрать для этого справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т.д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например приватизации), а также хозяйственной. Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:

а) В момент выдачи доверенность подлинная. Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет либо признается в судебном порядке умершим.

Кроме того, часто встречается афера, получившая название «Доверенность, подписанная левой рукой». Продавец недвижимости вступает в сговор с аферистами, они вместе идут к нотариусу, и продавец дает генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом. При такой «подлинной» доверенности квартира продается клиенту. Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. После судебного разбирательства жертва оказывается без квартиры и без денег.

б) Доверенность заведомо фальшивая. В этом случае документ либо грубо фабрикуется, либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность).

Получение авансов

Жертва дает «продавцу» недорогой квартиры аванс, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «покупателей». Основные признаки этой аферы: явно заниженная цена объекта, требования большего аванса, чем принято на рынке, всяческое «оттягивание» продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов).

Другая разновидность «авансовой работы» — «беспроцентный кредит у населения», когда деньги берутся, незаконно удерживаются и отдаются жертве назад через 2—3 месяца. Самый худший случай, с которым вы можете столкнуться, — фирма просто соберет деньги с нескольких человек и ее организаторы скроются. Поэтому немедленно известите об этом случае правоохранительные органы. Скорее всего агентство занимается «прокручиванием авансов» и после окончания срока договора с Вами деньги будут возвращены под сознательно сфабрикованные обстоятельства «форс-мажор».

Третья разновидность работы «авансовиков» такова: жертве, которая имеет какие-то деньги, но явно неспособна за себя постоять, дается аванс (оформляется, кстати, как задаток), а потом указанная сумма выбивается в кратном размере под разными предлогами или жертва «конкретно ставится на счетчик».

Куклы разных видов

Главный принцип работы аферистов-кукольников: «Ловкость рук — и никакого мошенничества». Случаи вручения продавцу резаной бумаги, ломки купюр и других дешевых трюков практически не встречаются. Если же жертва пожелает организовать расчеты вне банка, то в ход идут либо «супердоллары» (для продавца), либо фальшивый детектор валют. Деньги покупателя через него пропускают, машинка начинает противно пищать (фальшивка!), и тут же разгневанные продавцы вызывают «милицию», т.е. переодетых в форму сообщников.

Еще один распространенный прием «кукольников» — подмена документов с настоящих на фальшивые. Завладевая таким образом подлинными документами, мошенники успешно реализуют схему «чужая» или «многократная», минуя настоящих владельцев.

«Риэлтерская мелочь»

Так профессионалы называют мелких аферистов, не гнушающихся суммами в 10—50 долларов с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Психологический расчет весьма точен — где оборачиваются сотни тысяч, там мелочь не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.

Лжеобмены

В своей работе риэлтеры классифицируют обмены на натуральные (квартира на квартиру) и альтернативные (квартира продается и покупается другая). Кроме того, обмены бывают неравноценные, когда одна из сторон получает доплату, и равноценные, когда доплата не передается, а сами риэлтеры работают за гонорар.

Итак, основные виды мошенничества при обмене:

а) Под сорванную сделку. Когда жертва дает согласие на обмен на очень выгодных условиях или когда аферисты получают с обманываемого деньги, сделка вдруг «резко срывается».

б) Отказ от завершения обмена. В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату или иные блага от оппонентов, либо не является за обменным ордером или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета.

в) Одновременное завладение двумя объектами. Сначала находится жертва, желающая совершить обмен своего частного жилья на неприватизированное. Схема оформления подобного обмена столь громоздка и запутанна, что за время хождения бумаг по инстанциям аферисты успевают приватизировать и продать уже другому покупателю неприватизированную квартиру, на которую получает обменный ордер первая жертва.

г) Лжеальтернатива. Альтернативные обмены гораздо сильнее подвержены воздействию мошенников, ведь в этом случае можно кинуть жертву и при продаже его квартиры, и при покупке другой, а «на кону» стоит не доплата, а полная стоимость обмениваемой жилплощади. Характер афер в этом случае мало отличается от того, о чем шла речь выше.

Лжерасселение

Это одна из самых «денежных» афер на квартирном рынке. По газетным объявлениям или путем распространения собственной рекламы аферисты находят жильцов коммунальной квартиры в престижном районе и хорошем доме, желающих разъехаться. Лжерасселение заключается в том, что аферисты предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные коммунальщики оказываются на улице.

Искусственное признание сделки недействительной

На сегодняшний день эта афера является самой квалифицированной и изощренной. Сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее можно будет легко признать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией (т.е. продавцу возвращается назад квартира, покупателю — денежная сумма, указанная в договоре). Суть в том, что по документам цена значительно ниже, чем на самом деле передал продавцу покупатель (обычно в договоре указывается сумма по справке БТИ).

Юлия Карпушина


Новое на сайте