Изменения в Жилищном кодексе РФ

Изменения в Жилищном кодексе РФФедеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Указанным Федеральным законом внесены масштабные изменения в жилищное законодательство:

— введена новая форма проведения общего собрания собственников помещений — очно-заочная;

— установлена возможность инициирования общего собрания управляющей организацией;

— изменен срок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — второй квартал года, следующий за отчетным годом;

— придан статус официальных документов протоколам и решениям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, копии которых подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания (вступает в силу с 28 декабря 2015 г.)

— изменена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В структуру платы за содержание жилого помещения с 1 января 2016 года включены расходы на оплату потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме коммунальных услуг на общедомовые нужды. Услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов перенесены из платы за содержание и ремонт жилого помещения в коммунальные услуги, что позволит оплату услуг по обращению с твердыми бытовыми услугами рассчитывать из числа зарегистрированных граждан, а не с площади занимаемого жилого помещения;

— предусмотрено, что лицо, виновное в нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем увеличение размера платы, обязано уплатить потребителю штраф, в размере и порядке, которые установлены Правительством РФ, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до обращения или оплаты потребителем (вступает в силу с 28 декабря 2015 г.);

— предусмотрено, что лицо, виновное в нарушении качества коммунальной услуги или превышении перерыва предоставления коммунальной услуги, обязано уплатить потребителю штраф в размере и порядке, которые установлены Правительством РФ, за исключением случаев, когда предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, вызвано отсутствием технической возможности поставки коммунальных услуг надлежащего качества (вступает в силу с 28 декабря 2015 г.);

— существенно скорректированы отдельные положения, касающиеся организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД;

— внесены корректировки в федеральные законы «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», «О ветеранах», «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», «О несостоятельности (банкротстве)», а также в Градостроительный кодекс РФ.

Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления в силу.

Начальник службы государственной жилищной инспекции Ивановской области, государственный жилищный инспектор региона Ольга Максимова разъясняет изменения жилищного законодательства.

Общее собрание: новая форма и новые инициаторы

Ранее внеочередное общее собрание собственников (очередным, в соответствии с Жилищным кодексом, является годовое общее собрание собственников) могло быть созвано только по инициативе собственника помещений многоквартирного дома.

Действующей редакцией ЖК РФ предусмотрено право на созыв общего собрания по инициативе управляющей организации, которая осуществляет управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Как известно, собственники неохотно проявляют инициативу при организации и проведении общих собраний. Учитывая специфику деятельности по управлению МКД, большинство вопросов на общих собраниях рассматривается с учетом предложений (инициатив) управляющих организаций, поэтому, считаю, что эта новация очень актуальна и даже остро необходима.

В соответствии с новой редакцией ЖК РФ общее собрание собственников может быть проведено посредством очно-заочного голосования. Это новая форма собрания.

Указанная форма проведения собрания предусматривает как возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, так и возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников.

Полагаю, что это новация существенно упрощает и ускоряет процесс принятия решений собственниками на общих собраниях.

Организовывать общее собрание должна УК.

Теперь собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую компанию или правление ТСЖ, ЖСК для организации проведения общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме.

При этом в таком письменном обращении должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

После получения указанного обращения (в течение 45 дней с момента поступления обращения), у УК или правления ТСЖ, ЖСК возникает обязанность:

по осуществлению мероприятий необходимых для проведения общего собрания;

по уведомлению каждого собственника данного дома о проведении этого общего собрания (не позднее чем за десять дней до даты его проведения);

по оформлению результатов проведения этого общего собрания необходимых документов;

по обеспечению доведения до сведения собственников результатов проведения общего собрания.

За подделку – уголовное дело

В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ с 1 июля 2015 года, решения и протокол общего собрания признаны официальными документами. Следовательно, подделка этих документов (в том числе, подписей на них) влечет угрозу привлечения виновного лица к уголовной ответственности.

Стоит отметить, что у лица, по инициативе которого было созвано общее собрание, возникает обязанность по передаче в 10-дневный срок после проведения общего собрания копий решений и соответствующего протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК.

А с 30 августа 2015 года у управляющих организаций (УК, ТСЖ, ЖСК) возникнет обязанность по передаче таких документов (копий решений и протокола) в 5-дневный срок с момента их получения в Службу, где эти документы будут храниться в течение трех лет.

Это новое полномочие, делегированное Службе. На федеральном уровне (Минстроем России) должен быть утвержден порядок организации передачи указанных документов от управляющих организаций в Службу.

Также с 30 августа вступает в силу норма, которой установлено дополнительное основание для проведения Государственной жилищной инспекцией внеплановой проверки соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания. Если в течение трех месяцев подряд в Службу поступили два или более протокола общего собрания, содержащие решения по аналогичным вопросам повестки дня, то это будет основанием для проведения проверки.

Неправильно рассчитал – заплати штраф

Последние изменения в ЖК РФ предусматривают ответственность виновных лиц (это могут быть и УК, и в определенных случаях РСО) в виде обязанности уплаты штрафов в адрес потребителей коммунальных услуг, а именно в случаях:

- нарушения порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего увеличение размера платы;

- нарушения непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг.

Данная норма вступает в силу с 28 декабря 2015 года.

При этом на уровне Правительства РФ должны быть утверждены размеры указанных штрафов и порядок их уплаты. В настоящее время данный порядок не утвержден.

ОДН – жилищная услуга

Еще одно нововведение, которое, по замыслу законодателей, должно серьезно изменить ситуацию с жилищно-коммунальными платежами, - это включение платы за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды (ОДН), в плату за жилое помещение. Отметим, что изменения, касающиеся ОДН, вступают в силу с 1 апреля 2016 года.

Сейчас плата за ОДН включена в структуру платы за коммунальные услуги, что послужило основанием для возникновения противоречий в части определения лица, в обязанность которого входит выставление соответствующих платежных документов.

Проблема с оплатой ОДН является актуальной уже несколько лет. В Службу поступает большое количество обращений жителей многоквартирных домов, в которых ставятся вопросы о несогласии с размерами сумм, предъявляемых им к оплате управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Полагаем, что корректировка, внесенная законодателем относительно платы за ОДН, снимет противоречия, возникающие между надзорными органами и управляющими компаниями региона по поводу того, кто является исполнителем коммунальных услуг. В случае если в многоквартирном доме выбран способ управления управляющей компанией и заключен договор управления, то это всегда управляющая организация, несмотря на то, что законодатель оставил на усмотрение собственников помещений возможность принятия решения о внесении платы за потребляемые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.

В целом, сейчас сложно говорить о плюсах и минусах такого нововведения, поскольку необходимо принятие ряда нормативных актов на уровне Правительства РФ и субъекта Федерации. Именно поэтому законодатель дал такой значительный – 9 месяцев – период для разработки нормативной базы, которая бы обеспечила возможность применения этой нормы Жилищного кодекса. Так что жителям остается только ждать: время покажет, сможет ли эта поправка решить проблему платежей за ОДН.

За коммуналку заплатят и застройщики

Новеллой являются положения, касающиеся оплаты коммунальных услуг застройщиком. Законом установлено, что эта обязанность возникает у застройщика с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче.

Также законодатель уточнил обязанности собственников нежилых помещений оплачивать коммунальные услуги. Теперь в Жилищном кодексе РФ четко установлено, что любой собственник помещения в многоквартирном доме, независимо от вида принадлежащего ему помещения (жилое или нежилое), обязан оплачивать коммунальные услуги за принадлежащее ему помещение в таком доме. Раньше данная обязанность была установлена опосредованно и не в разделе платы за жилое помещение.

Единственным отличием от порядка внесения платы за коммунальные услуги между собственниками жилых и нежилых помещений является установленное право внесения собственниками нежилых помещений платы за данные услуги напрямую ресурсосонабжающим организациям. Безусловно, данные положения не распространяются на внесение платы за ОДН, которая должна вноситься собственниками нежилых помещений непосредственно управляющей организации.

В маленьком доме – управлять самим

С 1 июля непосредственная форма управления может быть выбрана в домах, где имеется не более 30 квартир. Ранее это было возможно лишь в домах, где 16 квартир и менее. Думаю, что для большинства собственников эта новелла ничего не изменит. Она существенна лишь для тех, кто проживает в небольших многоквартирных домах.

Без счетчиков: кому платить больше?

С 1 июля четко установлено, что при расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые обязаны установить в принадлежащих им помещениях приборы учета воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок применения повышающих коэффициентов предусмотрен Правилами предоставления и определения нормативов потребления, утвержденных Постановлением Правительства № 306.

Для применения исполнителем коммунальных услуг повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг необходимо принятие субъектом РФ нормативного правового акта, устанавливающего как сами нормативы потребления коммунальных услуг, так и повышающие коэффициенты к ним.

В Ивановской области установлены нормативы потребления коммунальных услуг, в том числе с применением повышающего коэффициента, на горячее и холодное водоснабжение и водоотведение. Следовательно, на эти коммунальные услуги при отсутствии приборов учета коммунальных услуг и наличии технической возможности установки индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета исполнителем могут применяться установленные нормативы с повышающим коэффициентом, что соответствует новым требованиям законодательства.

В организации капремонта тоже изменения

Изменения по организации и проведению капремонта коснулись, прежде всего, обязанностей регионального оператора, поскольку региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на общем счете.

Так, регоператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан заключить договоры для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту с подрядными организациями, предусматривающие, в том числе, установлениегарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами (ранее такая обязанность законом не была закреплена).

Осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ будет созданная региональным оператором комиссия с участием представителей органов исполнительной власти субъекта РФ, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации (департамент ЖКХ Ивановской области), лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК), и представителей собственников помещений в многоквартирном доме.

Также законом установлена обязанность регионального оператора в случаях, предусмотренных ЖК РФ (например: изменение способа формирования фонда капитального ремонта, в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом), перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта.

Также законом установлены дополнительные обязанности регионального оператора:

- аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

- представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

- вести учет средств, поступивших на общий счет, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме;

- размещать на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований ЖК РФ, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется Минстроем России;

- нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.

- передавать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов, в течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Теперь для выполнения работ, как влияющих на безопасность объектов капитального строительства, и, соответственно, требующих допуска саморегулируемой организации, региональный оператор привлекает подрядные организации в порядке, установленном Правительством РФ. Ранее данный порядок устанавливался субъектом Российской Федерации.

Еще одно изменение касается средств, из которых может формироваться фонд капитального ремонта дома. Теперь доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства ТСЖ, ЖСК, в том числе доходы от хозяйственной деятельности, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме или по решению членов ТСЖ, ЖСК на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

ТБО: готовимся к кардинальным переменам

В Жилищный кодекс РФ введено и расшифровано новое понятие – «Обращение с твердыми коммунальными отходами», которое подразумевает сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Кроме того, с 1 января 2016 года у собственника жилого дома или части жилого дома возникает новая обязанность по обращению с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Аналогичная обязанность по заключению с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами договора возникнет и у управляющих организаций (УК, ТСЖ, ЖСК).

Стоит отметить, что с 01.01.2016 вступит в силу положение Жилищного кодекса РФ, согласно которому Управляющие организации не вправе будут отказываться от заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.