Непосредственное управление собственниками помещения

Управляем единолично...

На общем собрании собственников жилья вашего дома был выбран способ непосредственного (личного) управления многоквартирным домом. Это значит, что каждый собственник жилья (квартиры) обязан будет заключить договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), электроснабжение газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (или теплоснабжение) или поставки твердого топлива там, где есть печное отопление. В соответствии с договорами вы лично будете перечислять на соответствующие счета ежемесячную плату за предоставленные услуги. Значит, квитанций об оплате станет больше - по количеству потребляемых услуг. Но долги соседа на вас никак не отразятся.

...Но сообща

Но непосредственное управление вовсе не сводится к тому, чтобы каждый владелец (собственник) квартиры отвечал и обустраивал только свою квартиру. Или, например, собственник какой-то квартиры лично вызывал мастера лифтового оборудования, чтобы тот починил сломанный лифт, а расплачивался с мастером при этом хозяин квартиры из своего кармана. И это только один пример. А ведь в вашем подъезде или доме есть еще лестничные пролеты, тамбуры, общие стояки тепло и водоснабжения, электрощитовая, через которую электроэнергией обеспечивается весь подъезд или дом и т.д. Все это называется общим имуществом собственников жилья, а оно требует ухода и ремонта, если вы, конечно, хотите, чтобы лифт в вашем доме работал бесперебойно, и лампочки на лестничных площадках тоже всегда горели.

То есть непосредственное управление собственников жилья не дает им права пускать обслуживание и содержание общего имущества на самотек, экономить на этой статье расходов или действовать единолично (п. 1 ст. 64 ЖК РФ). Тем более что, как уже сейчас утверждают чиновники, дома эти будут постоянно контролировать такие организации, как Госпожарнадзор, санэпидстанция, жилищные комитеты муниципалитетов и проч. Чтобы управляться со всем этим непростым хозяйством, на общем собрании владельцев квартир подъезда, нескольких подъездов или всего дома (это как вы пожелаете) вы должны выбрать уполномоченное лицо (назовем его комендантом или управляющим, но при этом не путайте с Управляющей компанией), которое от имени всех жильцов будет заключать договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома (п. 3 ст. 164ЖК РФ). Необязательно собираться вновь, возможно, что первое собрание по выбору формы управления домом плавно перейдет к обсуждению кандидатуры коменданта подъезда (дома). Форма голосования в данном случае законодательством не оговаривается и принимается на усмотрение общего собрания. Это может был простое голосование поднятием руки или тайное голосование. Лучше, если у вас будет несколько кандидатур на роль коменданта (управляющего) из числа соседей, которые уже зарекомендовали себя не столько на общественной работе, сколько на хозяйственной.

Управляющий платный или бесплатный?

Вопрос оплаты работы управляющего (или коменданта) подъездом (или домом) тоже будет решать общее собрание собственников жилья. Но здесь не стоит забывать простую вещь: дешево не значит хорошо. На первых порах комендант, может, и будет работать на голом энтузиазме, но придет время, когда и он задастся вопросом: «А почему я бегаю по всевозможным конторам, заключаю от имени соседей договоры (в то время как они сидят на диване и смотрят телевизор), выискиваю недорогие и качественно работающие фирмы (например, по ремонту подъездов) и все это за «спасибо»? Так что лучше на первом же собрании обсудить вопрос ежемесячного материального вознаграждения вашего управляющего и разделить эту сумму на всех жильцов. Эффект от его работы будет куда выше. Возможно, в помощь коменданту понадобится выбрать еще и бухгалтера, поскольку документации даже у собрания жильцов одно-двух подъездов будет немало, бухгалтера тоже выбирайте из числа профессионалов, тех. кто хорошо знаком с бухгалтерской документацией, Налоговым кодексом РФ и так далее.

Содержание общего имущества требует денег

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми, например, ремонт крыши. Или вы решили на общем собрании, что неплохо бы заново заделать швы между панелями в стенах дома. Комендант (управляющий) найдет фирму, которая латает крыши, или бригаду верхолазов, которая качественно заделывает швы, договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос опять же на общее собрание. На нем вы решите, какую сумму обязан будет внести в общий котел каждый собственник жилья, включая и муниципальное. Совсем другое дело - обслуживание лифтового оборудования, общих тепло или электросетей в доме. Работа эта не разовая, а постоянная и требует регулярной, то естъ ежемесячной оплаты. Управляющий от имени жильцов подъезда или дома должен будет заключить договоры с организациями, осуществляющими ремонт электросетей или с тепловым хозяйством, который, к примеру, и ранее обслуживал ваши теплосети, и оговорить с ними размеры оплаты услуг, сроки их внесения и т.д. Всю эту информацию он донесет до жильцов, которые опять же на общем собрании решат, кто и сколько будет платить (как правило, исходя из квадратного метра жилья). Еще одна статья расхода - уборка подъездов, замена лампочек и прочие мелочи. Возможно, на общем собрании вы решите этот вопрос просто: соберете определенную сумму, приобретете лампочки, и кто-то из жильцов (бесплатно или за умеренную плату) будет менять перегоревшие. То же самое с уборщицей: найдете аккуратную женщину, оговорите с ней условия, периодичность уборки, размер ежемесячной оплаты и «разбросаете- эту сумму на всех владельцев квартир. Но это не единственные статьи расходов на содержание общего имущества. Их намного больше и диктовать вам их будет сама жизнь.

Важно!

Не забывайте приглашать на собрания уведомлением под роспись или заказным письмом представителей муниципалитета, если в подъезде есть квартиры, сдаваемые по договорам социального найма. Представители муниципалитета должны наравне с другими собственниками участвовать в собраниях собственников и голосовать за принятые вами решения по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Сам себе электрик

Возможно, что в вашем подъезде живут мастера на все руки: электрики, маляры штукатуры или сантехники, специалисты по обслуживанию котельных и другого теплооборудования. В этом случае закон допускает, что собственники квартир распределят между собой обязанности по обслуживанию и ремонту общего имущества дома. Но при этом они должны подтвердить свои способности либо документально (например, наличием корочек профессионального электрика и тд.), либо пройти программу обучения и освоить основные правила эксплуатации электро, газо и тепло оборудования. В этом случае вы существенно сэкономите на обслуживании и содержании общего имущества дома.

Злостных неплательщиков наказывайте через суд

Хочется заранее предупредить, что злостные неплательщики найдутся всегда, даже в вашей ситуации: на собрании соглашались с размерами платежей, а как дело дошло до самих кап.вложений, так сразу же появились какие-то отговорки. Приготовьтесь к тому, что из некоторых соседей деньги все-таки придется «выколачивать». Хотя делать это следует цивилизованно, через суд. Но здесь есть одно «но». Если, например, собственник квартиры отказался вносить свою долю платежей за обслуживание и ремонт общего имущества дома, оговоренных в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в Постановлении от 27 сентября 2003 г., этот долг вы можете потребовать с него через суд, поскольку оплачивать эту статью расходов - обязанность, а не право. Для этого придется подать коллективное заявление в суд на должника и приложить к нему калькуляцию постатейных расходов, копию решения общего собрания, на котором рассматривался вопрос оплаты.

Но если вы на собрании решили сделать в подъезде евроремонт, обзавестись консьержем в подъезде, а кто-то из жильцов отказался вносить свою долю за эти излишества, заставить их вы не сможете. Это дело добровольное и выходит за пределы вышеназванных «Правил и норм...». Придется смириться с тем, что кто-то из жильцов будет вместе с вами красиво жить, но откажется платить за эту красоту.