Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Предоставлением жилищных услуг является деятельность исполнителя, непосредственно выполняющего работы по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания в соответствии с установленными параметрами, эксплуатационными показателями и режимом работы его конструкций, инженерных систем и технических устройств, их наладке и регулированию, устранению аварий и недостатков, содержанию придомовой территории, контролю их состояния.

По поручению собственника жилищного фонда функция управления жилищным фондом может возлагаться на управляющую организацию. Управляющая организация обеспечивает предоставление потребителю и совместно с ним проживающим лицам жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация в соответствии и в пределах переданных ей прав и полномочий, содержащихся в договорах с собственником жилищного фонда, осуществляет управление общим имуществом жилого дома, представляя интересы потребителей, заключает договоры с жилищными, коммунальными и специализированными организациями о предоставлении потребителю и совместно с ним проживающим лицам необходимых жилищных и/или коммунальных услуг, контролирует и обеспечивает соблюдение предусмотренных стандартами и договором условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг, отвечает перед потребителем за полное, своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг и за последствия нарушений установленных стандартов, информирует потребителя о порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг, об изменении порядка предоставления льгот и субсидий, контролирует соблюдение потребителем правил пользования жилищем, обеспечивает своевременную и полную оплату услуг потребителем, а также регулирует размеры платежей жилищным, коммунальным, специализированным организациям за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные с нарушением параметров качества, установленных стандартами и договором (соответственно уменьшая размер платежей потребителей).

До обращения в контролирующие и судебные органы потребитель вправе обращаться по вопросам использования и управления общим имуществом жилого дома и придомовой территорией и обеспечения необходимых условий проживания к исполнителю.

Исполнитель не имеет права отказать потребителю в рассмотрении его обращения. Исполнитель принимает меры к удовлетворению приведенных в обращении претензий в рамках своей компетенции в соответствии с законом, настоящими Правилами и договорами.

Собственник жилищного фонда обеспечивает финансирование и контроль выполнения комплекса обязательных работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, а также возможность выполнения дополнительных работ по заказам потребителей.

Обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (а в необходимых случаях — квартир), выполнение заявок потребителей должно обеспечивать комфортность жилища, его безопасность для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества граждан, поддерживать его пригодность для проживания. Эта деятельность должна осуществляться с соблюдением обязательных требований нормативных документов по стандартизации, сертификации (в установленных законодательством случаях), действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, включая регламент (объем, периодичность) и продолжительность выполнения работ (оказания услуг), сроки выполнения заявок потребителей, устранения аварий и повреждений, установленных в соответствии с муниципальным заказом и/или договорами с учетом установленного уровня финансирования и фактического состояния жилищного фонда.

Обязательные регламентные работы по обслуживанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества многоквартирного дома включают в себя:

осмотр и ремонт конструктивных элементов зданий, подготовку зданий и придомовой территории к сезонной эксплуатации;

обслуживание и ремонт внутридомовых систем электро, тепло, газо, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, центрального кондиционирования, лифтов, мусоропроводов и другого инженерного оборудования (включая внутриквартирное оборудование, являющееся элементом общедомового и влияющее на его работу — стояки, конвекторы и радиаторы центрального отопления, вентиляционные короба ит. п.);

ремонт и обслуживание оборудования и территории детских и спортивных площадок, автостоянок и гаражей (входящих в состав жилищного комплекса), малых архитектурных форм на придомовой территории;

освещение мест общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку зданий и придомовой территории; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; противопожарные мероприятия; содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых территорий, а также другие работы и технологические операции по поддержанию условий проживания в многоквартирном доме в соответствии с установленными стандартами;

другие обязательные работы и услуги по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, выполняемые (предоставляемые потребителям) в счет ежемесячной платы на основании договоров и в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.

Осмотр конструктивных элементов и оборудования зданий и придомовой территории проводится с целью определения их состояния, выявления причин возникновения дефектов (неисправностей, повреждений), выработки мер по их устранению, подготовки к сезонной эксплуатации, контроля за использованием и содержанием жилых и нежилых помещений в здании.

Исполнители жилищно-коммунальных услуг при проведении осмотра не реже одного раза в год обязаны инструктировать потребителей о порядке содержания и эксплуатации жилища и инженерного оборудования, а также о требованиях пожарной безопасности.

Периодичность осмотров указывается в муниципальном заказе в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, иными нормативными актами государственных органов и органов местного самоуправления, а также договорами. Копии графиков и актов осмотров направляются исполнителями собственнику жилищного фонда и территориальным подразделениям Государственной жилищной инспекции.

Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться непосредственно после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и иных стихийных явлений, аварий, появления сведений о деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, создающих угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан, а также нарушающих условия нормальной эксплуатации здания или объекта благоустройства.

Результаты осмотра отражаются исполнителем в документах по учету технического состояния зданий, внутридомовых инженерных сетей и оборудования, а также придомовой территории (актах, журналах и др.).

По результатам осмотра исполнитель, собственник жилищного фонда и контролирующие органы принимают решения о соответствии проверяемых конструктивных элементов и оборудования зданий и придомовой территории обязательным требованиям, а также о мерах по устранению выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) и подготовке к сезонной эксплуатации.

Ремонт конструктивных элементов зданий осуществляется исполнителем путем устранения деформации конструкций и неисправностей инженерного оборудования, создающих угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан, а также нарушающих условия проживания или нормальной эксплуатации здания. Перечень работ по обслуживанию и ремонту конструктивных элементов зданий и сроки (периодичность) их выполнения устанавливаются в муниципальном заказе в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.

Объем и качество проведенного ремонта конструктивных элементов зданий проверяется комиссией из представителей органов местного самоуправления, собственника жилищного фонда и исполнителя. Результаты проверки оформляются актом.

Подготовка зданий и придомовой территории к сезонной эксплуатации осуществляется путем своевременного, полного и качественного выполнения работ, обеспечивающих нормальные условия проживания и функционирования коммунальных инженерных систем в осенне-зимний и весенне-летний периоды.

Исполнитель в результате подготовки к осенне-зимнему периоду обязан обеспечить надежную и устойчивую работу всего комплекса объектов: сетей, сооружений, оборудования электро, газо, тепло и водоснабжения (холодного и горячего), а также водоотведения.

Исполнитель при подготовке зданий и придомовой территории к эксплуатации в осенне-зимний период обязан устранить неисправности крыш, перекрытий, подвалов и подполий, печей и отопительных установок, дымоходов и газоходов, выполнить мероприятия по утеплению подъездов и иных общих помещений многоквартирного дома (в том числе выходов на крышу дома), созданию в них нормативного температурно-влажностного режима, теплоизоляции внутридомовых сетей, обеспечить возможность беспрепятственного отвода талых вод с придомовой территории и гидроизоляцию фундаментов, стен подвалов и цоколя, исправность пожарного оборудования. При подготовке к осенне-зимнему периоду выполняются и иные работы, предусмотренные стандартами и другими нормативными актами.

Работы по подготовке зданий и придомовой территории к эксплуатации в осенне-зимний период должны быть завершены до начала отопительного периода: в северных и восточных районах — до первого сентября, в центральных — к пятнадцатому сентября, в южных — до первого октября.

Потребители обязаны соблюдать установленные требования по утеплению жилища (уплотнению притворов окон, балконных и входных дверей), регулированию температуры воздуха в помещениях индивидуальными регуляторами, установленными на отопительных приборах, монтажу (установке), эксплуатации и обслуживанию внутриквартирных систем (сетей), устройств и оборудования для использования тепловой энергии и оказания других коммунальных услуг.

Работы по обслуживанию и ремонту внутридомовых систем (сетей) водо, тепло и электроснабжения, а также приборов учета, установленных вне жилища потребителя, обеспечение их надлежащего технического состояния и безопасности осуществляются исполнителем.

Надлежащее техническое состояние и безопасность сетей и приборов учета, находящихся внутри жилища потребителя, обеспечивается за счет потребителей, проживающих в жилище, путем привлечения для их ремонта, обслуживания, устранения недостатков и аварий, осмотра и контроля их состояния работников исполнителя. Исполнитель обязан соблюдать предельные сроки устранения неисправностей и аварий.

Исполнитель обеспечивает надежное закрытие шкафов (ниш) с электрощитами и электроизмерительными приборами.

Замена стационарных кухонных электроплит, внутриквартирных групповых линий их питания, включая аппараты защиты и штепсельные соединения, находящихся в жилище потребителя, проживающего в многоквартирном доме, осуществляется за счет наймодателя или собственника квартиры. Принадлежность данного оборудования определяется на основании договоров, передаточных актов либо иных документов о передаче жилищ в собственность, а также документов бухгалтерского учета собственника жилищного фонда.

Собственник жилищного фонда обязан осуществлять модернизацию и реконструкцию внутридомовых электрических сетей и оборудования с целью обеспечения возможности пользования потребителям бытовыми электроприборами, установленными в жилище, суммарной мощностью до 4 кВт, привлекая для этого исполнителя.

Если иное не установлено в договорах о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, содержащих условия о снабжении горячей и холодной водой, ответственность исполнителя и потребителя за утечки холодной и горячей воды через внутридомовые сети и водоразборную арматуру, находящуюся в жилище, распределяется следующим образом:

за утечку воды во внутридомовых сетях (вне жилища или за границей эксплуатационной ответственности потребителя, проживающего в индивидуальном жилом доме), выявленную с помощью контроля показаний приборов учета в ходе проверок контролирующих органов, отвечает исполнитель;

за утечку воды из водоразборной арматуры в жилище (индивидуальном жилом доме), выявленную исполнителем, при условии соблюдения потребителем правил технической эксплуатации и при его заблаговременном обращении к исполнителю об устранении недостатка отвечает исполнитель;

за утечку воды из водоразборной арматуры в жилище (индивидуальном жилом доме), обнаруженную в ходе проведения осмотра (проверки) исполнителем и при отсутствии обращения потребителя к исполнителю об устранении недостатка, отвечает потребитель.

За данное нарушение договором о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с согласия сторон может быть предусмотрена ответственность потребителя в форме неустойки (штрафа).

При недостаточной по сравнению с нормативной величине напора холодной и горячей воды на вводах в здания, ведущей к перебоям в водоснабжении потребителей, проживающих на верхних этажах здания, собственник жилищного фонда обязан обеспечить проектирование, монтаж, включение и наладку повысительных насосов или автоматических насосных установок. При равной или превышающей норму величине напора холодной и горячей воды на вводе в здание или при резких его колебаниях собственником жилищного фонда обеспечивается установка регулирующих и отключающих устройств и оборудования.

При прекращении циркуляции теплоносителя в системе отопления или снижении его температуры до +5 °С и отрицательной температуре наружного воздуха система отопления должна быть опорожнена исполнителем или аварийной службой.

Допустимые уровни звукового давления и уровня звука в процессе эксплуатации котельной внутридомовых децентрализованных систем отопления не должны превышать величин, установленных стандартом.

Осмотр и контроль оборудования котельной внутридомовых децентрализованных систем отопления, эксплуатируемой без обслуживающего персонала, должен производиться исполнителем не реже одного раза в сутки.

Работы по обслуживанию и ремонту внутридомовых систем (сетей) снабжения газом и приборов учета, находящихся вне жилища потребителя, выполняются организациями, снабжающими потребителей газом (или их специализированными организациями), с обеспечением надлежащего технического состояния и безопасности.

Надлежащее техническое состояние и безопасность сетей снабжения газом, газовых плит, водонагревательных и отопительных газовых аппаратов и приборов учета, находящихся внутри жилища потребителя, обеспечиваются собственником жилища путем привлечения для их ремонта, обслуживания, устранения недостатков и аварий, осмотра и контроля состояния работников организаций, снабжающих потребителей газом (или их специализированных организаций).

Замена газовых плит, водонагревательных и отопительных газовых аппаратов, находящихся в жилище потребителя, проживающего в многоквартирном доме, осуществляется за счет собственника квартиры. Принадлежность данного оборудования определяется на основании договоров, передаточных актов либо иных документов о передаче жилищ в собственность, а также документов бухгалтерского учета собственника жилищного фонда.

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем вентиляции и кондиционирования должны обеспечить установленные стандартом температуры, кратности и нормы воздухообмена в зависимости от типов помещений и жилых домов. Исполнитель обязан в установленные сроки осуществлять пылеуборку и дезинфекцию чердачных помещений и вентиляционных каналов.

Регулирование вентиляционных систем жилища осуществляется потребителями в зависимости от резких колебаний текущей температуры наружного воздуха и сильных ветров в соответствии с рекомендациями и инструкциями исполнителя.

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем лифтов, техническое освидетельствование, технические осмотры и ремонт лифтов осуществляются в соответствии со стандартами и нормативно-техническими актами.

Определяющим показателем деятельности по обслуживанию и ремонту внутридомовых систем лифтов является бесперебойность круглосуточной работы лифтов. Допустимая продолжительность отключений, измеряемая суммарно в часах в течение расчетного периода, не должна превышать предела, установленного в заказе или договоре.

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем мусоропроводов включает в себя уборку загрузочных клапанов и бункеров, удаление отходов из мусороприемных камер, мойку мусоросборников после удаления мусора, дезинфекцию и дератизацию мусоросборников и мусоропроводов санитарно-эпидемиологическими организациями, удаление засоров и ремонт.

При обнаружении засоров, повреждений и неисправностей исполнителем может быть прекращено пользование потребителями мусоропроводом до устранения недостатков.

Содержание оборудования придомовой территории является обязанностью органа местного самоуправления, собственника жилищного фонда.

Оборудование на придомовой территории хозяйственных площадок для установки контейнеров и бачков для мусора и пищевых отходов, для сушки белья, чистки одежды, ковров, площадок для отдыха взрослых, спортивных, игровых площадок и устройств площадок для детей должно соответствовать градостроительным документам и регламентам.

Ремонт и обслуживание оборудования и территории детских и спортивных площадок, малых архитектурных форм на придомовой территории осуществляются исполнителем.

Придомовая территория должна содержаться в чистоте и порядке, объекты ее благоустройства должны своевременно ремонтироваться и окрашиваться в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами и правилами технической эксплуатации жилищного фонда.

Содержание придомовой территории должно обеспечивать возможность свободного проезда (подъезда) технических средств аварийных (специальных) служб (пожарной, «скорой помощи», спасательной и др.).

Ремонт и обслуживание элементов оборудования детских игровых площадок, расположенных на придомовой территории (качели, качалки, карусели, горки и т. д.), используемых как для летнего, так и для зимнего отдыха детей, осуществляются не реже одного раза в полугодие в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами и с правилами технической эксплуатации жилищного фонда.

Проведение работ по ремонту оборудования детских и спортивных площадок, используемого в весенне-летний период, осуществляется при подготовке к нему. По окончании весенне-летнего периода оборудование детских и спортивных площадок, использование которого представляет опасность для жизни и здоровья потребителей в осенне-зимний период, должно быть демонтировано или приведено в состояние, исключающее его использование. К началу весенне-летнего периода данное оборудование возвращается на прежние места или приводится в пригодное для использования состояние.

Неисправности оборудования детских и спортивных площадок устраняются при проведении частичных осмотров. Неисправности оборудования детских и спортивных площадок, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, установленные стандартами, строительными нормами и правилами и правилами технической эксплуатации жилищного фонда. Если предельные сроки устранения неисправностей каких-либо элементов оборудования детских и спортивных площадок не указаны в стандартах и нормах, то они устанавливаются соответствующими органами местного самоуправления.

Ремонт и обслуживание оборудования и территории автостоянок и гаражей (входящих в состав жилищного комплекса) осуществляются в соответствии с договорами, заключенными с отдельными потребителями или их объединениями.

Исполнитель обязан обеспечить освещенность искусственным светом общих помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями стандартов, работоспособность систем автоматического включения и выключения осветительных приборов в подъездах и на лестничных клетках.

Собственник жилищного фонда обязан обеспечить в домах выше пяти этажей работоспособность рабочего и эвакуационного освещения (в том числе с автоматическими системами управления).

Периодичность, последовательность основных работ по уборке жилых зданий и придомовой территории и порядок их выполнения (время, объемы работ, используемые материалы и средства и т. п.) устанавливаются собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий при соблюдении обязательных требований стандартов и правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Санитарно-гигиеническая очистка жилых зданий и придомовой территории должна обеспечивать санитарную и экологическую безопасность зданий и убираемых территорий и проводиться в сроки в объемах, соответствующих установленным стандартам и нормативам санитарного состояния.

Сроки (периодичность) сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов и требования к надлежащему санитарному содержанию контейнеров и контейнерных площадок устанавливаются в муниципальном заказе или договоре в соответствии со стандартами и нормативами санитарного состояния в зависимости от температуры воздуха и габаритов отходов, экологической безопасности зданий и убираемых территорий.

Определяющим показателем деятельности по сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов является количество выявленных случаев неисправности контейнеров, загрязнения контейнерных площадок и прилегающей к ним территории, отклонений от установленных сроков (периодичности) вывоза бытовых отходов, зафиксированных в муниципальном заказе или договоре. Предельные величины отклонений сроков сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов могут устанавливаться в днях как суммарно для расчетного периода, так и для отдельного нарушения. Нарушения установленных сроков (периодичности) вывоза бытовых отходов могут дифференцироваться в зависимости от величины отклонения.

Если границы владения или эксплуатационной ответственности жилищной и коммунальной организацией не определены и/или не зафиксированы, то устранение аварий, неисправностей и утечек до домового ввода (первого колодца, задвижки, стены дома) производится аварийной службой коммунальной организации, а внутри многоквартирного дома — жилищной или иной организацией, уполномоченной собственником жилищного фонда выполнять данный вид работ. Установление и оформление границ владения или эксплуатационной ответственности между собственниками (владельцами) инженерных сетей, многоквартирного дома и коммунальной организацией в этом случае производятся в течение десяти рабочих дней после устранения аварии,неисправности и утечки.

Помимо обязательного перечня работ и услуг, предоставляемых потребителям в счет ежемесячной оплаты, потребитель вправе заказать дополнительные работы по ремонту квартиры или индивидуального дома, оплачиваемые отдельно («платные услуги»).

Такие работы включают в себя:

ремонт стен, потолков, оклейку стен обоями, ремонт и замену пола, окон, дверей, осветительных приборов, электроарматуры и электропроводки, смесителей, унитазов, умывальников и другого инженерного и сантехнического оборудования (до окончания сроков их службы);

другие работы, проводимые по заказу потребителей как внутри квартиры, так и (по решению нескольких потребителей) в местах общего пользования. К данным услугам относятся присоединение к централизованным системам коммунального обслуживания, установка приборов учета и другие.

Потребители определяют перечень оказываемых им дополнительных видов работ и услуг самостоятельно, с учетом состояния жилища и обязанностей по его сохранности. Выполнение таких работ исполнителем оформляется договором потребителя с исполнителем, в котором указываются его предмет, условия и сроки выполнения работ (оказания услуг), порядок расчетов, права, обязанности и ответственность сторон. В случае выполнения несложных разовых работ (оказания услуг) они могут быть оформлены иным документом (например, квитанцией, счетом и др.).

Проверка результатов выполнения таких работ или качества предоставления услуг подтверждается подписью потребителя в акте или ином документе, являющемся неотъемлемой частью договора.

Выполнение ремонта квартир или индивидуальных жилых домов по заказам потребителей должно обеспечивать удовлетворение индивидуальных потребностей потребителей. Эта деятельность должна осуществляться с соблюдением обязательных требований нормативных документов по стандартизации, требований сертификации (в установленных законодательством случаях), действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, регламента, объема и сроков, установленных в договоре с потребителем.