Ошибки ТСЖ в борьбе с неплательщиками

При работе с неплательщиками встречаются довольно типичные ситуации, которые осложняют разрешение споров данной категории.

Ошибка первая.

Председатель (или управляющий) сам лично разбирается с неплательщиками. Сам ходит в суд.

Первая рекомендация по первой часто встречающейся ошибке. Председатель или управляющей не должен ходить в суд по спорам с жителями, собственниками, членами ТСЖ (или ЖСК). Нужно, чтобы в суд ходил представитель ТСЖ (ЖСК) по доверенности. Более того, я бы рекомендовала и все судебные документы (исковое заявление, ходатайства и прочие) подписывать не подписью председателя, а представителя, действующего на основании доверенности. Конфронтация при этом всё равно будет присутствовать, но негатив в меньшей степени будет переноситься на самого председателя. Очень часто я сталкивалась с явлением, когда причиной длительных неплатежей являются личностные отношения (личная нелюбовь к председателю, правлению в целом, или неприятие выбранного способа управления). С теми же явлениями будут сталкиваться и управляющие компания.

В связи с этим вторая рекомендация: значительное число неплательщиков можно «взбодрить» на оплату долгов в досудебном порядке, если с ними очень вежливо и доверительно поговорит юрист (не председатель или член правления, не управляющий) а независимый юрист, который вначале беседы объяснит свою миссию, объяснит, что споры по взысканию задолженности относятся к числу бесспорных, суды обязательные платежи в пользу ТСЖ взыскивают, только для неплательщика это создаст дополнительные неудобства: трата своего времени или денег на адвоката для участия в судебных заседаниях, дополнительные расходы на госпошлину, штрафы и пени, на расходы по привлечению представителя ТСЖ для участия в судебных заседаниях. Такие беседы плюс письменные уведомления и предупреждения, отправленные заказной почтой с уведомлением о вручении, стимулируют более половины неплательщиков к исправлению.

На взыскание задолженности в судебном порядке должен быть отдельный договор на оказание юридических услуг, причем желательно на каждого неплательщика отдельно. Снова обращаю внимание на то обстоятельство, что суды расходы на представителя взыскивают, поэтому лучше выделить эти расходы отдельно на каждого неплательщика отдельным договором.

Расходы же на общее юридическое сопровождение ТСЖ могут включать в смету расходов, и они приходятся на управленческие затраты. А вот расходы на отдельных неплательщиков должны производиться за счет этих отдельных неплательщиков. Это логично. И вполне реализуемо.

Вторая ошибка.

Все иски о взыскании задолженности подаются в суд по месту нахождения данного многоквартирного дома.

Иск подается по месту жительства ответчика. Если гражданин в доме не прописан, что теперь не является обязательным условием, то иск следует подать по месту его постоянной регистрации.

Третья ошибка.

Если собственник и члены его семьи, либо наниматели на данной жилплощади не прописаны, то факт проживания и пользования жилищными и коммунальными услугами должен быть установлен. Причем, это условие касается только коммунальных услуг. Что же касается оплаты ремонта и содержания, то собственник несет эти расходы вне зависимости от того, проживает ли кто на этой площади или нет. Это же касается и незаселенных муниципальных квартир.

Для обеспечения обоснованности своих требований истец должен позаботиться о доказательствах своей позиции, каковыми могут являться письменные доказательства:

- лучше всего акт, подписанный двумя-тремя гражданами (должностным лицом ТСЖ или обслуживающей организации, членами правления или просто соседями по лестничной площадки);

- таким доказательством может быть, скажем, докладная записка управляющего (коменданта и т.п.) о факте проживания в такой-то квартире стольких-то человек – родственников или нанимателей;

- такими доказательствами могут быть, к примеру, квитанции об оплате электроэнергии (или справка из Энергосбыта);

- можно так же получить косвенные доказательства, что гражданин посещает ближайшую поликлинику или дети его обучаются в ближайшей школе или посещают ближайший детсад.

Устными доказательствами являются показания свидетелей, которыми могут быть как граждане из числа персонала ТСЖ или обслуживающей организации (управляющий, комендант, хоть даже и слесарь, ему даже быстрее суд поверит). Свидетелями могут быть соседи, жители того же или соседнего дома, это не важно.

Четвертая ошибка.

Убежденность, что советский суд самый гуманный в мире. Или, что суд сам всё лучше знает. Ничего подобного. Суд нам предстоит убедить в нашей правоте. И дело вовсе не в том, что суд нас заранее не любит. Не любит, это точно, но наша задача, убедить суд в том, что мы - безусловно, правы. И первый шаг в этом – безупречная досудебная подготовка. Второй шаг – безупречные материалы судебного дела. Третий шаг – обоснованность и доказательственность нашей позиции. Если всё это выполнить, то суду ничего не остается сделать, как принять нужное нам решение.

В работе над убеждением нашей позиции, правоты, убедительности и доказательственности могут помешать излишние эмоции сторон. Эмоции ответчика – пожалуйста, сколько угодно. А вот эмоции истца лучше исключить. Именно поэтому я считаю, что председатель в суд ходить не должен. Не больше одного раза, чтобы показать свою состоятельность и аргументированность и профессионализм. Не должен ходить, чтобы не вызывать на себя излишний негатив со стороны неплательщика. Не должен ходить, поскольку ему, как собственнику квартиры в том же доме, как соседу трудно сдержать свои эмоции, свое негодование по поводу паразита, живущего за счет своих соседей, особо, если этот паразит – либо человек состоятельный и не платящий по причине хамства и пренебрежения ко всем окружающим, либо лицо асоциальное и тоже придерживающееся хамской манеры поведения. В связи с этими обстоятельствами в суд пусть ходят независимые юристы. И на суд, и на неплательщиков это действует благотворно.

Здесь можно добавить по шагам:

Первый шаг – безупречная досудебная подготовка:

- если граждане проживают без регистрации (прописки) – составление соответствующих актов, лучше нескольких, датированных разными числами;

- уведомление и предупреждение посылаются заказной почтой с уведомлением о вручении, если граждане уклоняются от получения заказной корреспонденции, то вместе с почтальоном нужно соответственно заактировать их отказ;

Второй шаг – безупречные материалы судебного дела:

- квитанция (платежное поручение) на оплату госпошлины;

- хорошо отписанное, подробное исковое заявление;

- письменные доказательства по делу;

- ходатайства о направлении судебных запросов в целях истребования дополнительных доказательств (в поликлинику, в школу, в собес и т.п.);

- ходатайства о принятии мер обеспечения иска;

- все документы должны быть качественными, хорошо оформленными, представленные копии заверены надлежащим образом.

Отключить паразитов!

Зачастую руководителям ТСЖ (ЖСК) и Управляющих Компаний очень хочется отключить нерадивых от источников коммунальных услуг. Я бы очень порекомендовала при подаче искового заявления внести ходатайство по обеспечению иска в виде наложения запрета на пользование неоплачиваемыми коммунальными услугами, аргументируя тем, что в период рассмотрения иска увеличится задолженность неплательщика и прочими подходящими аргументами. А затем уже, имея определение суда о принятии судебных мер обеспечения иска и исполнительный лист по этому определении. Можно будет уже вместе с судебным приставом-исполнителем вырубить мерзавцу чего угодно. И тогда, если тот допустит самовольное подключение – будет отвечать по всей строгости закона, вплоть до уголовного, за неисполнение судебного решения.

Третий шаг – обоснованность и доказательственность нашей позиции:

- в материалах дела должен быть качественный расчет долга, расчет исчисления пеней; договор на оказание юридический услуг, квитанции по оплате таковых услуг;

- должны быть доказательства расходов ТСЖ или Управляющей организации: акты приема дома, договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями (в копиях, понятно); утвержденные сметы ОСС;

Дела в сумме до 50 000 руб. подсудны мировым. Мировые подобные решения, как показала практика, выносят легче. Если сумма иска, включая сумму задолженности, пени, госпошлину, расходы на представителя, превышает данный предел, то лучше разбить сумму на два периода и подать два иска, с промежутком в месяц.

Что показывает судебная практика?

А практика показывает, что очередная часть неплательщиков приходит в осознание, как только получает исковое заявление. При хорошей досудебной работе до слушания в суде доходит не более половины, а то и трети нерадивых. Мы же – не американцы. Это у них судиться, все равно, что родиться и жить – обычный физиологический процесс. Нашего человека слово «суд» не радует.

Судья при приеме искового заявления назначит досудебное разбирательство. Дела по неплательщикам отличаются тем, что неплательщики уклоняются от явки в суд так же, как и от уплаты обязательных платежей.

Суд вполне может вынести заочное решение, но важно, чтобы ответчик был обязательно уведомлен надлежащим образом о предстоящем судебном заседании. Судья, поскольку дел такой категории особо никто не любит, возложит труд по уведомлению ответчика на истца, понятно. Сопротивляться не нужно, равно как портить отношение с судьей. Судья должен в конце-концов понять, что вы – коллеги. И решаете задачу государственной важности. Ведь государство понимает важность происходящего! Вот, даже такую статью в ЖК ввели о выселении! Когда судья к вам, непрерывно таскающему к нему иски к неплательщикам, привыкнет, то рассматривать их будет почти автоматически. Именно еще и поэтому председателю правления в суд ходить не надо. Судья его никогда не примет за «своего», а юриста-представителя, если тот будет вести себя достойно и аргументировано, со временем полюбит.

Когда-то, будучи студенткой на судебной практике, я услышала мнение судьи со стажем: «мы, судьи, прислушиваемся к хорошим опытным адвокатам, далеко не все они словоблудием занимаются, в аргументации на статьи законов ссылаются, на судебную практику».

Уклоняющийся ответчик может уклониться и от приема заказного письма с уведомлением, с судебной повесткой. Тогда с почтальоном так же нужно составить акт. В таком случае, суд после первой же неявки ответчика в следующем заседании сможет вынести заочное решение.

Теперь поподробнее об обеспечении иска. Если это требуется, то одновременно с подачей искового заявления в суд можно подать заявление (ходатайство) об обеспечении иска, главное нужно как следует аргументировать это требование. Заявление об обеспечении иска судья должен рассмотреть в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле. О принятии мер по обеспечению иска судья выносит определение. Берем определение и идем к судебному приставу-исполнителю, тот выносит постановление об исполнительном производстве и осуществляет определенные действия

Обеспечением иска могут быть, к примеру:

1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;

По данной категории дел вряд ли можно будет арестовать квартиру, скажем, а вот машину или какое другое ценное имущество – это можно.

2) запрещение ответчику совершать определенные действия;

К примеру, пользоваться коммунальными услугами, раз он их не оплачивает. Ведь за время судебного разбирательства сумма долга возрастет еще на какое-то количество тысяч рублей. И если судья вынесет такое определение, очень хорошо. Идем к приставу и вместе с ним вырубаем должника. На полном законном основании, на основании судебного акта.

Да, дело хлопотное. Издержек много. Хочу надеяться, что когда-нибудь не платить за жилищно-коммунальные услуги будет столь постыдно, что мало кто сможет себе это позволить. Пока же число неплатежей в стране приближается к 30%!.

Автор: Евгения Юнисова