ЖКХ: плати, но проверяй

ЖКХ: плати, но проверяйРазмер счетов за квартиру имеет тенденцию к ежегодному росту. Однако что делать, если вы не согласны с выставленной суммой?

Платить за квартиру – ваша обязанность, которая появляется одновременно с правом собственности. Владеть это не только удовольствие от обладания, но целый ряд законных требований именно к вам. Причем, аргумент, что вы не живете в данной квартире, апартаменте или доме не являются основанием от финансового бремени. Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Estate Consulting Group, рассказывает, что бывают случаи, когда владельцы дорогих квартир не вносили платежи вовремя потому, что постоянно проживали в другом жилом комплексе или даже стране. Безусловно, в этом случае нежелание платить вызвано также еще и тем, что владелец не пользуется квартирой, а значит и не создает нагрузку на инфраструктуру комплекса. Но с юридической точки зрения отказ оплачивать эксплуатационные расходы по любым причинам незаконен. Статья №210 Гражданского кодекса говорит о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязанность же по содержанию общего имущества в многоквартирном доме установлена даже не одной, а пятью статьями Жилищного кодекса. Таким образом, получается, если недвижимость ваша – платите. Не можете платить – продавайте.

Но такая обязанность не предполагает, что вы будете бездумно оплачивать каждый выставленный счет. Случаи мошенничества в сфере ЖКХ не редки. Например, Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, обращает внимание, что управляющая компания может завышать счета или просто неправильно считать. Например, бывает, что управляющая компания ставит на вход в доме тепловые счетчики и расплачивается по их показаниям с городом, а жильцам выставляет счета, исходя из городских тарифов, которые слегка завышены. Безусловно, разница оседает в кармане управленцев. Иногда стоимость завышается по всем работам: обслуживание инженерии и лифтов, уборка и т. д. Именно поэтому, проверять счета надо!

Стоит напомнить, что любой житель многоквартирного дома оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи. Тарифы за коммунальные услуги выставляются государством и едины для всех. Эксплуатационные же платежи зависят и от перечня, получаемых вами услуг, и от управляющей компании. Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, отмечает, что в каждом жилом комплексе и комплексе апартаментов перечень дополнительных услуг может быть разным, в зависимости от класса объекта. Владельцы недвижимости в элитных комплексах, как правило, получают расширенный пакет услуг. В качестве примера таких нестандартных дополнительных услуг Подусков приводит консьерж-сервис. Эта служба помогает собственникам дорогого жилья решать различные бытовые проблемы: заказ такси, покупка билетов в театр или на самолет, бронирование столиков в ресторане и т. п. Именно к расценкам эксплуатационных услуг и бывает больше всего вопросов.

Что же делать, если вы не согласны с суммой выставленного счета?

Безусловно, изначально, чтобы не попасть в ситуацию, когда вас что-то не устраивает, лучше всего воспользоваться советом Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп»: «Оценивать адекватность стоимости услуг необходимо еще на этапе выбора управляющей компании. Причем речь идет не о простом тендере, где, по большому счету, выигрывает УК, предложившая минимальные цены, а о квалифицированном отборе. То есть нужно использовать комплексный подход и оценивать управляющую компанию с точки зрения различных параметров – опыт работы, история конфликтов с жильцами других домов и прочее. Самый лучший способ проверки – провести аудит, который можно доверить независимой компании, специализирующейся на подобных услугах».

Если же вы не довольны своими коммунальными счетами, то Игорь Галицын, директор по управлению собственностью ГК «Глубина», советует запросить список услуг и расценок в управляющей компании или у руководства ТСЖ. По закону вам обязаны предоставить всю информацию в письменном виде. После этого вы уже сможете понять, чем конкретно занимается ваша управляющая компания и адекватны ли расценки на ее услуги. Если вы останетесь недовольны результатами своего исследования, то есть два пути возможного решения проблемы.

Во-первых, как отмечает Полина Меделяновская, можно подать исковое заявление в суд, основанием для которого может быть отсутствие ряда услуг или ненадлежащее их качество, а также несоответствие договора управляющей компании требованиям, установленным в Жилищном кодексе. Игорь Галицин уточняет, что жаловаться на некомпетентную и недобросовестную УК можно в Жилищную инспекцию или в прокуратуру, а также в Роспотребнадзор.

Второй способ – на общем собрании собственников квартир отказаться от услуг управляющей компании и заключить договор с другой. Вообще в жилом комплексе все решается именно общим собранием жильцов. Надежда Хазова, генеральный директор эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает, что ваше личное нежелание платить за что-либо ничего не значит. Если большинство жильцов согласны с предложением и с ценами, то платить должны все, в том числе и вы. Эксперты компании TEKTA GROUP обращают внимание, что есть возможность отстоять право не платить за что-то, вам не требующееся, в суде, однако исход дела предсказать невозможно. «Попытка опротестовать такую услугу может завершиться как в пользу жильца, так и в пользу УК, так как сейчас в судебной практике нет единообразия по вопросу компетенции общего собрания жильцов. В одних случаях судьи трактуют статью № 44 Жилищного кодекса максимально широко, в других могут посчитать, что перечень вопросов в компетенции общего собрания расширенному толкованию не подлежит. А поскольку такие понятия, как «оплата услуг консьержа» или охрана периметра дома», никак не отражены в федеральном законодательстве, то и к обязательным платежам их отнести нельзя».

Однако если УК не устраивает большинство собственников, то сменить ее не составит труда. Мария Литинецкая объясняет, что собственники квартир в доме, которые решили сменить УК, могут это сделать практически самостоятельно. «Договор со старой управляющей компанией можно расторгнуть, не дожидаясь конца срока его действия, если со стороны управляющей компании есть нарушения. Например, невыполнение каких-либо работ или оказание услуг не в полном объеме или плохого качества. Для этого инициативной группе собственников необходимо заручиться поддержкой хорошего юриста. После же расторжения договора, жильцы дома смогут выбрать новую эксплуатирующую компанию».

Таким образом, все расходы на квартиру должны быть обоснованными и разумными, и у вас всегда есть законные способы повлиять на ситуацию.