ТСЖ или УК: как не ошибиться при выборе

Выбрать способ управления многоквартирным домом достаточно сложно. Нельзя однозначно сказать, что лучше: ТСЖ или управляющая компания - у каждого есть свои достоинства и недостатки. Но ни один из способов не будет эффективным, если собственники жилья не будут контролировать процесс обслуживания дома и принимать решения.

Плюсы и минусы различных способов управления многоквартирным домом обсудили эксперты на круглом столе «Управляющие компании и ТСЖ - партнеры или враги».

Дети лейтенанта Шмидта

В настоящее время в Петербурге лишь в 19% жилого фонда сформированы ТСЖ или ЖСК, около 80% многоквартирных домов обслуживаются непосредственно управляющими компаниями. Жители еще 7 зданий выбрали такой способ, как непосредственное управление. По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея, сейчас в городе не сформирован ни один Совет многоквартирного дома, хотя последние изменения в Жилищном кодекс позволяют собственникам создавать этот новый орган управления многоквартирным домом.

«Как видите, статистика наглядно демонстрирует, что сейчас происходит в городе. Но хочу сразу отметить, это не свидетельствует о том, что УК лучше ТСЖ. И у того и у другого способа есть свои достоинства и недостатки. Что же касается непосредственного управления домом, то существующая законодательная база дает лишь минимальное описание данного способа, и полагаться на него, на мой взгляд, сумасшествие. Такая же ситуация складывается и с Советами домов. Пока это по существу лишь определение в законе, и не больше. Нет ни понимания того, какими документами регламентируется их деятельность, ни представления о том, как собственники могут контролировать их. Эти способы пока напоминают мне «сыновей лейтенанта Шмидта», - говорит Владимир Гайдей.

Информация закрыта

Одним из плюсов управляющих компаний генеральный директор «ЮИТ Сервис» Ольга Савельева называет то, что в своей работе они опираются на мнение всех жителей дома. «УК работают с каждым собственником напрямую, собирают информацию от каждого в отдельности», - уверена она.

Еще одним достоинством УК эксперты считают возможность быстрого отказа от услуг организации, качество работы которой жильцов не удовлетворяет. В то время как процедуру ликвидации старого и формирования нового ТСЖ эксперты называют более длительной по времени.

В свою очередь, Владимир Гайдей полагает, что главный недостаток УК - это сложность получения собственниками информации о самих организациях. По его словам, после появления Федерального закона N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» УК обязали предоставлять такие данные. В законодательстве также прописывается необходимость создания новой государственной структуры - Госжилнадзора. Этот орган должен осуществлять контроль за УК в части предоставления собственникам сведений о компаниях.

Однако пока Госжилнадзор не сформирован. По проекту постановления правительства, которое готовит Минрегион, он должен появиться в стране с 1 января 2012 года. Сами стандарты, указанные в ФЗ-731, достаточно расплывчаты, и ни в одном законе и нормативном акте не предусмотрена ответственность за непредставление таких сведений. По мнению Гайдея, нормативные пробелы приводят к тому, что сейчас раскрытия информации по частным УК в Петербург практически не происходит. Но с появлением Госжилнадзора и началом проверок такая проблема должна быть решена. В функции создаваемого федерального органа будет также входить проверка всех ТСЖ - такая ревизия должна быть проведена до 1 марта 2013 года. Это позволит выявить незаконно созданные ТСЖ и пресечь их деятельность.

Точку зрения чиновников поддерживает и председатель правления Ассоциации ЖСК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова. «Нам часто приходится иметь дело с частными УК, когда ТСЖ заключают с ними договор на обслуживание дома. Но получить информацию по некоторым компаниям действительно проблематично, и мы отказываемся от работы с ними», - отмечает она.

По мнению Гайдея, согласно законодательству целью создания УК является получение прибыли, а ТСЖ и ЖСК - это некоммерческие организации. Это означает, что управляющие компании не заинтересованы в снижении затрат жильцов на обслуживание дома. «Их собственная экономическая деятельность не пострадает от того, экономятся ли в доме ресурсы, установлены ли приборы учета», - говорит он.

Двоевластие в ТСЖ

На сегодня наилучшим способом управления эксперты единогласно называют ТСЖ, которое заключает договор с УК на обслуживание дома. «Это наиболее надежный, прозрачный и удачный вариант для собственников. Здесь в теории не должно существовать проблем с прозрачностью информации. У всех жильцов должно быть четкое понимание о том, куда и как двигаются денежные средства. Жильцы вправе потребовать такие данные у председателя, и он обязан отчитаться», - говорит Владимир Гайдей. Поскольку решения в ТСЖ принимаются на общем собрании, то такой способ управления наиболее эффективен в случае, если в доме проживают люди с различным уровнем доходов. На собрании можно обсудить необходимость увеличения или снижения платежей, установки нового оборудования, введение дополнительных расходов и пр.

Кроме того, часть работ по дому может быть выполнено силами самого ТСЖ, что также снижает расходы. Товарищество собственников также вправе распоряжаться подвалами и верхними техническими этажами, размещать на фасаде здания рекламные щиты, что может помочь пополнять бюджет ТСЖ.

«Житейская логика показывает, что форма ТСЖ, которое нанимает УК, - это наиболее эффективный путь управления домом», - поддерживает его эксперт комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов Александр Погодин. Однако Погодин добавляет, что и у этого способа управления могут быть свои недостатки. Главным минусом эксперт счел ситуацию, при которой в ТСЖ мнение жильцов может подменяться мнением председателя.

«Бывает, что УК лучше понимает, какие работы надо провести в доме, но председатель ТСЖ называет их излишними и убеждает в том собственников. В итоге - ущерб интересов жильцов», - согласна с ним Ольга Савельева.

Чиновники не отрицают таких фактов. «Таких примеров много, иногда дело доходит даже до криминальных ситуаций», - отмечает Владимир Гайдей. Он напомнил о том, что недавно городским судом было принято решение о ликвидации скандального ТСЖ «Купчинское», которое обслуживало дом 42, корпус 3, по Будапештской улице и дома 18, 20 и 22 по проспекту Славы. Созданное незаконно ТСЖ более двух лет взимало с жильцов квартплату за услуги, при этом не перечисляя средств ресурсоснабжающим организациям. Суд признал ТСЖ незаконным, но его председатель продолжал высылать жителям квитанции об оплате. «И самое интересное, что многие, даже зная о решении суда, платили по фальшивым квитанциям. Жильцы мотивировали это тем, что счета от незаконного ТСЖ были меньше», - рассказал Гайдей.

Генеральный директор УК ООО «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов отметил, что недостатком ТСЖ может также стать то, что его возглавят лица, недостаточно компетентные для такой работы. «Зачастую ТСЖ организуются инициативными группами, которые формируют случайные жильцы. Они просто хотят сесть на теплые места и не заинтересованы в серьезной работе. Поэтому жильцам перед принятием решения о выборе такого способа управления необходимо хотя бы просто поговорить с теми, кто войдет в руководство», - советует он.

Под личный контроль

Подводя итоги дискуссии, эксперты пришли к выводу, что ни ТСЖ, ни УК не будут эффективны, если сами собственники не будут контролировать их.

«Злоупотребления в жилищной сфере возможны при любом способе. И они проявляются тогда, когда жильцам все равно, что происходит с их домом. Или большая часть собственников не интересуется процессом управления. К сожалению, опять же по статистике, у нас в основном только треть собственников готова активно приходить на собрания, контролировать жилищников. Оставшимся двум третям все равно», - заметил Гайдей.

Председатель правления Ассоциации ЖСК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова также подчеркнула, что все проблемы в управлении домом начинаются тогда, когда жильцы бездействуют. «Большинство людей даже не понимают, что они являются собственниками. Их ничего не интересует, они не ходят на собрания, а потом пеняют жилищникам, что те плохо организовали процесс обслуживания дома», - заключила она.

По мнению экспертов, собственники должны учитывать целый ряд особенностей: уровень доходов жильцов дома, состояние здания, изменения в законодательной базе, профессиональный уровень обслуживающих организаций и прочие факторы, способные повлиять на выбор оптимального способа управления многоквартирным домом.

Автор: Светлана Коваленко